Immobilier : le retour au calme après l’embellie ?

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Après une année 2025 marquée par un net rebond des ventes, le marché immobilier français aborde 2026 avec davantage de prudence. Entre remontée des taux, pouvoir d'achat sous pression et construction neuve encore fragile, l'envie d'acheter reste là, mais les conditions se durcissent.

Après l'amélioration observée en 2025, le marché immobilier semble entrer dans une phase plus incertaine, selon l'étude « Les Rendez-vous de l'Immobilier – Perspectives 2026 de l'immobilier résidentiel et du crédit immobilier en France », publiée par BPCE L'Observatoire. Si les ventes avaient nettement repris l'an dernier, les premiers mois de 2026 montrent déjà des signes de ralentissement.

Une reprise qui marque le pas

Le marché immobilier semblait avoir retrouvé des couleurs en 2025. Dans l'ancien, les ventes avaient progressé presque partout en France : les appartements familiaux de 3 et 4 pièces ont enregistré une hausse de 16 % des transactions, tandis que les maisons de 4 et 5 pièces ont progressé de 14 %. Après plusieurs années difficiles, ce rebond avait redonné un peu d'air aux acheteurs comme aux vendeurs.

Mais ce « printemps » immobilier pourrait déjà s'essouffler. Depuis la fin de l'année 2025, les transactions ralentissent. En mars 2026, les ventes dans l'ancien étaient même inférieures de 8 % à celles de mars 2025. Ce coup de frein traduit un climat plus incertain : les ménages hésitent davantage, surveillent leur budget et redoutent une dégradation de la situation économique.

Des prix désormais sur un plateau

Côté prix, la flambée appartient clairement au passé. Après trois années de baisse, les prix de l'ancien ont légèrement progressé en 2025 : +1 % pour les appartements et +0,4 % pour les maisons. Mais depuis la fin 2024, ils évoluent plutôt sur un plateau.

Cette stabilité peut sembler rassurante, mais elle traduit aussi une forme d'attentisme. Les vendeurs n'acceptent pas toujours de baisser leurs prix, tandis que les acheteurs, confrontés à des mensualités plus élevées, négocient davantage ou reportent leur projet. Pour 2026, l'étude anticipe même un très léger recul des prix de l'ancien, de l'ordre de −0,1 % sur un an au quatrième trimestre.

Le neuf sort la tête de l'eau, sans être tiré d'affaire

Le marché du neuf donne quelques signes encourageants. Après quatre années de chute, les autorisations de construire et les mises en chantier repartent à la hausse. Les logements individuels, notamment les maisons, contribuent fortement à ce redémarrage.

Mais la situation reste fragile. La promotion immobilière demeure en difficulté : les réservations de logements neufs restent faibles, les stocks mettent près de deux ans à s'écouler et les prix peinent à s'ajuster. Autrement dit, le neuf se redresse, mais il est encore loin d'une véritable sortie de crise.

Le crédit, nerf de la guerre immobilière

Pour la plupart des ménages, acheter un logement signifie emprunter. Sur les dix dernières années, près de 80 % des transactions ont nécessité un crédit immobilier. Or les taux jouent un rôle décisif : lorsqu'ils montent, moins de ménages peuvent emprunter, et les montants accordés diminuent.

En 2026, le taux moyen des nouveaux crédits immobiliers pourrait atteindre 3,43 % en fin d'année. Cette hausse pèserait sur les projets d'achat, avec une prévision de 890.000 transactions dans l'ancien, soit une baisse de 6 % par rapport à 2025. La production de crédit immobilier reculerait elle aussi, à 175 milliards d'euros.

Un marché plus sélectif

L'immobilier n'est pas à l'arrêt, mais il entre dans une phase plus exigeante. Les acheteurs doivent composer avec des taux plus élevés, des prix encore résistants et un contexte économique moins porteur. Pour les ménages, la clé sera plus que jamais de bien préparer leur projet, d'évaluer leur capacité d'emprunt et de rester attentifs aux opportunités locales.