Loi Élan : ces changements qui sécurisent davantage les locations et les achats immobiliers

Shutterstock

Depuis son entrée en vigueur, la loi Élan a changé plusieurs règles du logement. Tour d’horizon des mesures qui concernent locataires et acheteurs.

Trouver un logement décent, mieux encadrer les relations entre propriétaires et locataires ou encore sécuriser les projets d’achat immobilier : la loi Élan, pour « évolution du logement, de l’aménagement et du numérique », a profondément modifié plusieurs règles du secteur immobilier. Entrée en vigueur en 2018, cette réforme vise à répondre aux difficultés rencontrées par les particuliers tout en modernisant le parc de logements français. Pour Céline Chaïeb, avocate au Barreau de Paris, cette loi s’inscrit dans une volonté plus large de lutter contre la crise du logement et de mieux protéger les occupants comme les acquéreurs.

Une réforme pensée pour mieux encadrer le marché locatif

L’un des grands axes de la loi Élan concerne la lutte contre l’habitat indigne, un enjeu majeur pour les personnes vivant dans des logements dangereux ou insalubres. La réforme renforce les sanctions contre les propriétaires qui mettent à disposition des biens ne répondant pas aux critères de sécurité ou de salubrité. Les bailleurs concernés peuvent désormais faire face à des mesures particulièrement lourdes, comme la confiscation du logement ou l’interdiction de vendre un bien immobilier. La loi prévoit également des sanctions fiscales renforcées, avec notamment une présomption de revenus illicites dans certaines situations. Lors d’une vente, le notaire doit par ailleurs vérifier certains éléments liés au vendeur et informer le maire lorsque le bien concerné est associé à une condamnation dans ce domaine.

La réforme cherche également à apporter davantage de souplesse dans le parcours des locataires. Dans le parc social notamment, elle prévoit de mieux prendre en compte les évolutions de situation des occupants afin de favoriser la mobilité et une meilleure attribution des logements. « Elle favorise aussi la mobilité des locataires et la mixité dans le parc social, car les consommateurs ont moins de réticence à quitter un appartement s’ils savent qu’ils pourront en retrouver un de qualité égale ou supérieure », explique Céline Chaïeb dans les colonnes de Maison & Travaux . La loi Élan a aussi introduit le bail mobilité, un contrat destiné aux personnes ayant besoin d’un logement temporaire pour des raisons professionnelles ou liées à une formation. Ce dispositif concerne uniquement les logements meublés et peut durer entre un et dix mois, sans possibilité de renouvellement ou de reconduction.

Des garanties supplémentaires pour les futurs propriétaires

Autre évolution importante : le retour de l’encadrement des loyers dans certaines zones tendues. Déjà expérimenté avec la loi Alur, ce mécanisme a été réintroduit par la loi Élan afin de limiter les hausses excessives, notamment dans les grandes agglomérations où le marché locatif est particulièrement sous pression. Le principe repose sur des loyers de référence permettant de fixer des plafonds. Toutefois, certains logements peuvent encore dépasser ce montant grâce au complément de loyer, lorsque leurs caractéristiques particulières de confort ou de localisation le justifient. Cette possibilité reste néanmoins régulièrement discutée en raison de critères parfois jugés trop flous.

Du côté des acheteurs, la loi Élan apporte aussi des garanties supplémentaires pour mieux sécuriser les transactions immobilières. Elle améliore notamment l’information donnée aux acquéreurs concernant leur droit de rétractation, afin que leur consentement soit mieux protégé. Pour les terrains constructibles destinés à accueillir une maison individuelle, une étude géotechnique préalable est désormais exigée dans certaines situations. Cette obligation permet d’identifier les risques liés au sol, comme les mouvements de terrain, avant le lancement d’un projet de construction et d’éviter ainsi de mauvaises surprises financières pour les futurs propriétaires.

Vers un marché du logement plus transparent et mieux encadré

La réforme s’inscrit enfin dans une logique de meilleure connaissance des logements avec le développement du Carnet d’Information du Logement (CIL). Obligatoire depuis 2023 pour certaines ventes et locations, ce document rassemble les informations essentielles concernant un bien, notamment les travaux réalisés et les améliorations liées à sa performance énergétique. Plans, factures, diagnostics ou historiques d’entretien peuvent ainsi être centralisés afin de faciliter la transmission des données lors d’une vente ou d’un changement d’occupant. Cet outil répond aussi aux nouveaux enjeux liés à la rénovation énergétique et à la maîtrise des consommations.

Au-delà des mesures destinées aux locataires et aux propriétaires, la loi Élan ambitionne également de simplifier les démarches liées à l’urbanisme, un domaine souvent considéré comme complexe. Les procédures concernant notamment les permis de construire et certaines autorisations administratives ont été réorganisées pour accélérer les projets. Pour Céline Chaïeb, cette réforme poursuit donc un double objectif : améliorer le quotidien des particuliers tout en rendant le secteur immobilier plus efficace. Entre protection renforcée des occupants, meilleure information des acheteurs et lutte contre les logements indignes, la loi Élan cherche ainsi à instaurer un cadre plus sécurisé pour tous les acteurs du logement.