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Les Notaires du Grand Paris ont publié leur dernière note de conjoncture immobilière. Le marché immobilier en Île-de-France reste en crise avec des ventes en recul de 10 % sur un an et 39 % par rapport à 2022. État des lieux et perspectives pour 2025.
Une chute prolongée des ventes
Le marché immobilier résidentiel ancien en Île-de-France a enregistré une baisse marquée de 10 % des ventes au 3ᵉ trimestre 2024 par rapport à l'année précédente, totalisant 28.710 transactions. Ce recul est plus marqué pour les appartements anciens (-11 %, soit 20.100 ventes) que pour les maisons anciennes (-6 %, soit 8.610 ventes). Par rapport à 2022, année faste, la baisse atteint 39 %, avec une perte de 18.000 transactions sur la même période.
Des prix en repli, mais un ralentissement de la baisse
La tendance baissière des prix se confirme, mais à un rythme atténué. Les appartements anciens voient leur prix moyen reculer de 5,2 % sur un an, atteignant 6.150 euros/m² en Île-de-France. À Paris, où le mètre carré oscille autour de 9.520 euros, la baisse annuelle est de 5,5 %. Les maisons suivent une tendance similaire avec une diminution de 5,3 %, établissant leur prix moyen à 330.400 euros en région.
Depuis le pic du 3ᵉ trimestre 2022, les prix des appartements ont chuté de 10,3 % en Île-de-France, atteignant même une baisse de 11,8 % à Paris. Les maisons ont, quant à elles, vu leur valeur diminuer de 10,5 % sur la même période. Les prévisions pour janvier 2025 annoncent une poursuite modérée de cette baisse, avec des estimations autour de -1 à -3 %.
L'analyse par zone géographique met en lumière des différences notables. En Grande Couronne, les prix au mètre carré se stabilisent autour de 3.220 euros, avec une baisse annuelle plus modérée de 4 %. La Petite Couronne, plus proche de Paris, enregistre des prix moyens de 4.940 euros/m², en recul de 5,5 %.
Les facteurs explicatifs : taux et solvabilité
L'accès au crédit, malgré une légère amélioration des taux hypothécaires (passés de 3,62 % à 3,31 % entre décembre 2023 et septembre 2024), reste contraint. Cette évolution, bien que positive, n'a pas encore permis de compenser l'impact des hausses de taux précédentes. Entre janvier 2022 et janvier 2025, la capacité d'achat des ménages franciliens pourrait reculer de 8,9 % pour les appartements, réduisant de 9,3 m² la surface accessible, et de 10,2 % pour les maisons.
Le contexte incertain freine les primo-accédants et incite les vendeurs à retarder leurs transactions, sauf en cas de nécessité (divorces, successions). Les jeunes acquéreurs sont particulièrement affectés : leur part dans les transactions a chuté de 45 % en deux ans. En revanche, les retraités, plus résilients, continuent de représenter une proportion significative des ventes.
Les perspectives pour 2025
Malgré ces défis, des signes d'une stabilisation prochaine apparaissent. La correction des prix et le léger repli des taux devraient améliorer progressivement la solvabilité des ménages, permettant une reprise timide du marché. Cependant, les incertitudes économiques et les politiques fiscales restrictives, telles que la hausse des droits de mutation, pourraient freiner cet élan.
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