VIE PRATIQUE. Un terrain enclavé après une division ne peut exiger une servitude de passage que sur un terrain issu de cette division

information fournie par Boursorama avec Media Services •28/11/2025 à 11:05

Que la division des terrains ait eu pour effet de reconstituer un état d'enclave existant avant que ces terrains soient rassemblés n'y change rien.

( AFP / THOMAS SAMSON )

Une propriété qui se retrouve enclavée à l'issue de la division d'un ensemble de terrains qui bénéficiaient auparavant d'un accès à la voie publique, ne peut exiger de servitude de passage que sur l'un des terrains issus de cette même division, a jugé la Cour de cassation. Elle a ainsi rejeté le pourvoi d’une société, propriétaire de plusieurs parcelles sans accès à la voie publique.

Les biens de la société provenaient de la division d'un ensemble de terrains, alors non enclavés , appartenant au même propriétaire. Ce dernier avait d'abord vendu à un couple deux parcelles, dont l'une disposait de l'accès à la voie publique, puis quatre ans plus tard trois autres parcelles à la société.

Servitude contre indemnité

Celle-ci avait assigné un troisième propriétaire, voisin, pour obtenir une servitude de passage. Le code civil prévoit la possibilité d'exiger un passage chez le voisin lorsqu'une propriété est enclavée, moyennant le paiement d'une indemnité.

Mais, lorsque l’enclave de certaines parcelles est "la conséquence directe de la division d'un fonds unique alors non enclavé", le passage ne peut être demandé "que sur les terrains qui ont fait l'objet" de la division , a rappelé la Cour de cassation.

Et peu importe, a-t-elle ajouté, que la division des terrains ait eu pour effet de reconstituer un état d'enclave existant avant que ces terrains soient rassemblés en un fonds unique entre les mains d'un seul propriétaire, comme le soutenait la société pour obtenir gain de cause.

(Cour de cassation, 20 novembre 2025, 3ème chambre civile, n°24-17.240)