Les impayés de charges de copropriété sont en forte hausse. Les autres copropriétaires peuvent être contraints d’avancer les sommes manquantes. ( crédit photo : Getty Images )
Sommaire:
- Le nombre d’impayés de charges de copropriété est en hausse
- Le syndic de copropriété est chargé du recouvrement des sommes impayées
- Quelles sont les obligations des autres copropriétaires?
Le nombre d’impayés de charges de copropriété est en hausse
Au sein d’un immeuble ou d’une résidence, chaque copropriétaire est tenu de contribuer au financement des dépenses communes à hauteur de sa quote-part. Cela concerne:
- Les charges courantes: chauffage, entretien des parties communes, enlèvement des ordures…
- Les charges exceptionnelles: travaux de rénovation énergétique , ravalement de façade.
Selon les chiffres dévoilés par les commissaires de justice, les impayés de charges de copropriété ont concerné près d’un million de propriétaires en 2024. Le montant total de la dette s’élève à 2 milliards d’euros, soit 20% du total des charges de copropriété appelées annuellement. D’après un rapport du Sénat datant de juillet 2024, 215.000 copropriétés (sur environ 880.000) ont un montant d’impayés d’au moins 20% de leur budget. Ces difficultés financières s’expliquent par l’augmentation des coûts de l’énergie et des charges courantes: assurances, entretien, charges de syndic…
Le syndic de copropriété est chargé du recouvrement des sommes impayées
Le syndic de copropriété dispose de la compétence exclusive du recouvrement des charges. La procédure se déroule en plusieurs étapes:
- Dès le premier impayé, le syndic adresse une mise en demeure au copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte de commissaire de justice. Le copropriétaire dispose de 30 jours pour procéder au paiement.
- Si l’impayé persiste, le syndic adresse une lettre de relance.
- Dans un troisième temps, le syndic doit tenter d’obtenir un règlement à l’amiable. Cette étape est obligatoire avant toute démarche judiciaire pour les créances inférieures à 5000 euros. Pour cela, il doit faire appel à un conciliateur de justice, à un médiateur ou entreprendre une procédure participative.
- Le syndic lance une procédure de recouvrement devant le tribunal judiciaire. Il peut demander la saisie des biens mobiliers ou immobiliers du copropriétaire défaillant.
Le syndic dispose d’un délai de 5 ans à partir de la date d’exigibilité pour lancer une procédure de recouvrement. Les frais de mise en demeure et de relance sont à la charge du propriétaire défaillant. Le syndic peut également réclamer le paiement de dommages et intérêts pour réparation du préjudice subi.
Quelles sont les obligations des autres copropriétaires?
Selon la loi, il n’existe pas de solidarité financière entre les membres d’une copropriété. Par conséquent, un propriétaire ne peut pas être contraint de régler la dette d’un autre. Toutefois, les impayés peuvent avoir de graves conséquences pour l’ensemble de la copropriété. Ainsi, une résidence en faillite peut se retrouver sans chauffage, sans eau ou encore sans assurance.
En cas de problème de trésorerie, le syndic est dans l’obligation de faire voter une avance de fonds auprès des autres copropriétaires pour compenser les impayés. Cela permet de maintenir le bon fonctionnement de la résidence en attendant le recouvrement des sommes dues. Selon la taille de la copropriété, cela peut représenter une lourde charge pour les autres propriétaires. Malheureusement, la résolution des impayés prend du temps. Il s’écoule parfois plusieurs années avant d’obtenir le remboursement des sommes avancées.
Les syndics de copropriété peuvent désormais effectuer une saisie des comptes bancaires
La loi du 9 avril 2024 «visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement» simplifie la procédure de recouvrement des charges impayées. Sous certaines conditions, elle autorise les syndics de copropriété à demander à un commissaire de justice une saisie conservatoire sur le compte bancaire du copropriétaire défaillant, sans autorisation préalable du juge. Cette procédure peut être lancée après l’expiration du délai de 30 jours suivant la première mise en demeure. Toutefois, son périmètre est restreint:
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