(Crédits: Unsplash - garrett parker)
Avec des coûts d'acquisition qui restent très élevés dans bon nombre de métropoles, acheter quand on envisage de rester 8 ans sur place n'est plus toujours la meilleure affaire.
Longtemps le match acheter ou louer était gagné d'avance . À la fin, c'était toujours l'achat qui gagnait, le seul paramètre qui variait étant de savoir si l'acquisition serait rentable très rapidement (parfois en moins de 2 ans) ou s'il faudrait se montrer (un peu) plus patient. Désormais, la donne a bien changé et bon nombre de ménages se posent la question à deux fois, avant de se lancer dans l'acquisition. C'est pourquoi la start-up immobilière Casavo qui accompagne acheteurs et vendeurs immobiliers s'est penchée sur le sujet sur 10 grandes villes françaises. «Au moment de la hausse brutale des taux d'intérêt, il y a eu un moment où le marché s'est mis brutalement à l'arrêt, explique Arthur Rollin, DG France de Casavo. Depuis, le marché a digéré cette hausse et depuis peu l'alternative acheter ou louer est à nouveau une vraie question que se posent les ménages.»
Bien évidemment, pour que ce match soit réel, encore faut-il être en mesure de pouvoir acheter... Et c'est loin d'être évident pour tout le monde, sachant qu'en prenant une hypothèse assez basse d'un apport minimal de 10% et en s'en tenant à une surface réduite de 45 m², il faut être capable de mobiliser 47.000 euros pour se lancer à Paris et plus de 20.000 euros à Marseille, Toulouse, Nantes ou Lille. Et côté revenus des foyers qui souhaitent acheter, là aussi la barre peut être très haute. En s'en tenant à la demande classique des banques d'un endettement ne dépassant pas 35% du revenu net, il faut pouvoir justifier de plus de 6500 euros mensuels nets à Paris et plus de 3000 euros à Aix-en-Provence, Annecy ou Nice.
Une fois ces obstacles passés, Casavo a comparé ce qui se passait au bout de 8 ans, soit la durée de détention moyenne d'un logement. Il en ressort que Paris mais aussi Annecy sont les deux villes où le coût d'achat dépasse largement le montant des loyers versés sur cette période et où il vaut mieux rester locataire sur cet horizon de temps. La première est habituée à cette place avec des prix au moins deux fois plus élevés que les autres villes. Quant à Annecy, c'est la deuxième ville la plus chère de ce classement.
Durée de détention à la hausse
Mais du côté d'Aix-en-Provence, Bordeaux et Lyon, la balance est quasiment à l'équilibre... Quand on intègre dans le calcul, le fait que l'accédant propriétaire renonce à une forme de liberté de mouvement pour pas mal d'années, on peut se dire que dans ces villes, seules les personnes ayant un projet bien mûri et un ancrage local fort ont réellement intérêt à privilégier l'achat. «Il est vrai que ces 3 villes sont finalement dans une situation quasi identique à Annecy et Paris, admet Arthur Rollin. Car si nous avions retenu une durée de détention de 7 ans que l'on retrouve dans certaines études, ces cinq villes sont toutes plus intéressantes pour les locataires.» Le temps de détention est clairement le paramètre central et pour amortir frais de notaire et coût du crédit, il faut désormais rester sur place de plus en plus longtemps pour que l'opération soit rentable.
Mais alors qu'est ce qui différencie Lille, Nantes, Toulouse, Marseille, Nice des cinq autres cités pour en faire des villes où il vaut mieux acheter ? Ce sont des villes où l'immobilier est certes cher mais où la tension locative est telle que les loyers restent proportionnellement plus élevés.
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