Succession et prêt immobilier : qui doit rembourser les sommes avancées ?

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Dans une succession, les sommes avancées pour financer un bien immobilier peuvent peser lourd au moment du partage. Encore faut-il appliquer la bonne méthode pour déterminer ce que chaque héritier peut réclamer.

L'affaire trouve son origine dans une succession familiale ouverte après le décès du père en 1994. Celui-ci laisse trois enfants. Comme cela arrive parfois, le partage de son patrimoine ne se déroule pas simplement et des désaccords apparaissent entre les héritiers.

L'un des principaux sujets de discussion concerne un bien immobilier acquis en indivision par le père et l'une de ses filles. L'indivision signifie que plusieurs personnes possèdent ensemble un même bien, chacune détenant une part de sa valeur sans disposer matériellement d'une partie précise du logement.

La fille avait participé au remboursement du prêt ayant permis l'acquisition de l'immeuble, y compris pour la part détenue par son père. Elle estimait donc avoir une créance sur la succession, autrement dit le droit d'être remboursée avant le partage définitif entre les héritiers.

Une créance évaluée à plus de 132.000 euros

En 2023, la cour d'appel avait donné raison à la fille sur ce point. Elle avait fixé sa créance à 132.000 euros.

Pour parvenir à cette somme, les juges avaient utilisé les règles de calcul prévues par l'article 1469 du code civil. Cet article concerne principalement les « récompenses » entre époux mariés sous un régime de communauté. Il permet notamment de calculer les sommes dues lorsqu'un patrimoine a financé l'acquisition, la conservation ou l'amélioration d'un bien appartenant à un autre patrimoine.

Mais les deux frères de la bénéficiaire ont contesté ce raisonnement. Selon eux, les règles applicables aux relations financières entre époux ne pouvaient pas être transposées à une indivision existant entre un père et sa fille.

Époux et indivisaires : deux situations différentes

La Cour de cassation leur donne raison. Elle rappelle que l'article 1469 n'était pas applicable dans cette affaire, puisque le litige ne concernait pas la liquidation d'un régime matrimonial.

Le remboursement du prêt devait être examiné sur le fondement de l'article 815-13 du code civil, consacré aux dépenses réalisées par un indivisaire pour conserver un bien détenu en commun.

Ce texte prévoit qu'il faut tenir compte, selon l'équité, de la dépense réellement effectuée et du « profit subsistant ». Cette expression désigne l'enrichissement encore présent dans le patrimoine indivis grâce aux sommes versées. Concrètement, il ne suffit donc pas d'additionner les mensualités payées : il faut déterminer dans quelle proportion ces paiements ont contribué à préserver ou à augmenter la valeur du bien.

La Cour de cassation annule uniquement la partie de l'arrêt qui fixait la créance à 132.000 euros. Elle ne dit pas que la fille ne doit rien recevoir. Elle affirme simplement que le montant a été calculé selon une règle juridique inadaptée.

L'affaire est renvoyée devant la cour d'appel, qui devra procéder à une nouvelle évaluation sur le fondement des règles propres à l'indivision.

Source : Cour de cassation - 4 mars 2026 - Pourvoi n°24-10.269