Crédit immobilier : réviser le mode de calcul du taux d'usure, une urgence ?

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Plusieurs acteurs du crédit immobilier tirent la sonnette d'alarme : selon eux, il est grand temps de revoir le mode de calcul du taux d'usure qui bloquerait l'accès à la propriété de nombreux ménages.

Par MoneyVox,

Le taux d'usure correspond au taux légal maximal auquel une banque peut prêter de l'argent à ses clients. Or, avec la remontée actuelle des taux d'intérêt, de plus en plus d'emprunteurs se trouveraient dans l'impasse, et ne pourraient plus obtenir de financements pour leurs projets immobiliers. En cause ? Un taux d'usure qui n'évolue pas assez vite pour suivre la hausse des conditions d'emprunt. Y a-t-il urgence à revoir la méthode de calcul de cet indicateur ?

Comment est calculé le taux d'usure d'un emprunt ?

Actuellement, le taux d'usure d'un crédit immobilier sur 20 ans est de 2,40 %. Cela signifie que les banques ne doivent pas dépasser ce taux pour prêter à leurs clients particuliers. Mais le taux d'intérêt nominal, qui se situe aux alentours de 1,55 % sur 20 ans en juin 2022 selon Empruntis, n'est pas la seule variable qui entre dans le calcul. En effet, le taux d'usure est comparé au TAEG, le Taux Annuel Effectif Global, qui englobe aussi d'autres frais, en particulier les cotisations d'assurance emprunteur ou encore les frais de dossier.

Le taux d'usure est fixé par l'Etat chaque trimestre. La Banque de France tient ainsi compte des taux effectifs moyens pratiqués par les différentes banques au cours de la période écoulée. Un chiffre qu'elle augmente d'un tiers pour laisser une marge aux prêteurs, tout en garantissant à leurs clients de ne pas être soumis à des conditions de prêt trop onéreuses par rapport au marché. Sandrine Allonier, directrice des études pour VousFinancer, explique ainsi : "L'objectif, lors de la création de ce taux, était de protéger les emprunteurs car les robinets de crédit étaient fermés et les banques pouvaient donc prêter à des taux aberrants. C'était une sorte de taux plafond pour que les banques ne puissent pas faire n'importe quoi".

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Pourquoi le taux d'usure pose-t-il problème en période de remontée des taux ?

En moyenne, les crédits à l'habitat à long terme étaient octroyés à un taux fixe de 1,10 % en décembre 2021, 1,13 % en février 2022 et 1,19 % en avril 2022 selon les chiffres de la Banque de France. Alors que les taux d'intérêt des crédits immobiliers ne cessent de grimper depuis plusieurs mois, la problématique du taux d'usure se pose. En effet, le taux d'usure est calculé seulement quatre fois par an, sur la base du trimestre passé. Cette méthode génère un effet de ciseau : le taux d'usure remonte moins vite, avec du retard par rapport aux taux réellement pratiqués sur le marché du financement immobilier.

Selon certains acteurs du monde du crédit, de plus en plus de ménages seraient ainsi bloqués dans l'accès à la propriété, les banques ayant des difficultés à rester en dessous du taux d'usure. Bruno Rouleau, président de l'Association professionnelle des intermédiaires en crédits (Apic), en fait partie. Parmi les solutions proposées pour régler ce problème, un calcul du taux d'usure actualisé chaque mois et la non-prise en compte de l'assurance emprunteur dans le TAEG ressortent en tête de liste.

Faut-il vraiment revoir les modalités de calcul ?

Selon François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France, "le sujet peut être un peu plus sensible en phase de retournement de taux comme celle que nous vivons actuellement". Pour autant, il incite à la prudence : "nous n'avons pas aujourd'hui d'évidence aveuglante que, en particulier dans le cadre du secteur immobilier, cela se traduit par des évictions". Car il ne faut pas perdre de vue la finalité du taux d'usure : protéger les consommateurs de conditions de crédit abusives. Bruno Le Maire, ministre de l'Economie, assure toutefois que des pistes de réflexion sont suivies afin de palier au problème rencontré par certains ménages, souvent les plus modestes.