Crédit immobilier : les taux d'intérêt flirtent dangereusement avec les 4 %

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Les taux immobiliers ne cessent de grimper. La barre symbolique des 4 % approche, et pourrait même être franchie dès le mois de septembre.

Rien ne semble pouvoir enrayer la hausse des taux immobiliers . En effet, luttant contre l'inflation, la Banque centrale européenne relève régulièrement ses taux directeurs, engendrant une hausse globale des taux d'intérêt. Parmi les premières victimes de cette politique : les futurs emprunteurs, qui voient le coût du crédit nécessaire à leur achat immobilier exploser. En septembre, la barre des 4 % devrait même être franchie.

Des prêts immobiliers qui dépassent déjà les 4 % sur les durées les plus longues

Chaque mois, l'Observatoire Crédit Logement/CSA publie le taux moyen des crédits immobiliers toutes durées confondues. Alors que celui-ci était de 3,45 % en juin 2023, il est passé à 3,61 % au mois de juillet. La barre des 4 % semble donc s'approcher inexorablement. Mais ce taux moyen cache une autre réalité : certains emprunteurs souscrivent déjà des prêts immobiliers à des taux supérieurs à 4 %.

En effet, plus la durée d'un crédit est longue, plus le taux proposé par les établissements bancaires est élevé. Le courtier Vousfinancer explique ainsi que des propositions de crédit incluent "des taux fréquemment proposés à plus de 4 % sur 20 et plus". Selon Meilleurtaux et Pretto, le taux moyen des crédits souscrits sur une durée supérieure à 25 ans dépasse aussi les 4 %, avec respectivement 4,01 % et 4,20 %.

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Pourquoi les taux d'intérêt flambent-ils ?

Dans un tel contexte, il est probable que la rentrée s'accompagne d'une hausse du taux moyen, qui pourrait alors atteindre les 4 %, toutes durées confondues. Le courtier Vousfinancer envisage même un scénario à plus long terme, avec un taux d'intérêt de 4,5 % en fin d'année 2023, et un taux à 5 % en début d'année 2024. Mais comment expliquer une telle envolée ?

L'augmentation des taux immobiliers est avant tout liée à la hausse des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE), nécessaire pour lutter contre l'inflation. Pour maintenir leurs marges, les banques augmentent alors à leur tour les taux d'intérêt des crédits qu'elles accordent. Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer, explique ce mécanisme : "Tant que la BCE poursuivra le relèvement de ses taux directeurs, il sera compliqué pour les banques de rentabiliser les crédits qu'elles accordent sans augmenter à leur tour les taux de crédits, dans la foulée..."

Afin de ne pas bloquer les ménages qui souhaitent emprunter, le taux d'usure est également revu tous les mois. Ce taux correspond au seuil maximal auquel une banque peut prêter de l'argent à l'un de ses clients, tous frais compris. En juillet, il était de 5,09 %, et est désormais de 5,33 % pour les crédits souscrits sur une durée supérieure à 20 ans.

Comment alléger le coût de son crédit à l'habitat ?

L'augmentation des taux immobiliers "a conduit la demande de crédits à des niveaux historiquement bas" explique Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer. En effet, une hausse du taux d'intérêt entraîne nécessairement une augmentation du coût du crédit et de la mensualité à payer. Or, la capacité d'endettement des ménages est limitée. Les foyers ont donc peu d'alternatives : accepter de s'endetter davantage, si cela est possible, emprunter moins… ou ne pas devenir propriétaires.

Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux, précise que, pour ceux qui le peuvent, il ne faut pas pour autant renoncer à son projet d'achat immobilier puisqu'il "sera toujours temps de renégocier son taux de crédit dans le futur si ces derniers rebaissent". Néanmoins, ce contexte "les conduit pour beaucoup [à être] dans l'incapacité d'acheter actuellement", explique Julie Bachet, et ce en raison de la baisse progressive de leur capacité d'emprunt.