Crédit immobilier : combien est-il possible d'emprunter en fonction de ses revenus ?

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Après un pic en fin d'année 2023, les taux d'intérêt des crédits connaissent une légère baisse, mais restent encore élevés. Combien est-il désormais possible d'emprunter selon son niveau de salaire ?

4,05 % : tel est le taux d'intérêt moyen d'un prêt immobilier souscrit sur 20 ans en février 2024 selon le courtier Meilleurtaux. C'est moins qu'en novembre 2023, avec 4,25 % enregistrés, mais toujours bien plus qu'il y a quelques années. En mai 2021, il était ainsi possible de financer un achat immobilier sur 20 ans moyennant un taux de 1,10 %. En fonction de son profil et de son niveau de revenus, combien est-il actuellement possible d'emprunter auprès de sa banque ?

Une capacité d'endettement grignotée par la hausse des taux

En principe, les banques doivent s'en tenir aux normes établies par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) lors de l'octroi d'un prêt immobilier à un ménage. Le taux d'endettement des emprunteurs ne doit alors pas dépasser les 35 %. Pour une personne seule qui perçoit un salaire de 2 000 euros par mois, cela représente donc 700 euros de mensualité au maximum. Mais attention : ce chiffre doit inclure le capital remboursé, les intérêts, mais aussi l'assurance emprunteur.

Avec un taux à 4,20 % sur 25 ans et une assurance emprunteur à 0,10 %, le site d'information financière MoneyVox estime que la capacité d'emprunt d'une personne gagnant 2 000 euros par mois est donc de 127 907 euros. Par rapport à juin 2023, où il était possible d'obtenir un prêt immobilier à 3,60 % sur 25 ans, cela représente une baisse de la capacité d'endettement du futur propriétaire d'environ 8 000 euros.

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Avec 4 500 ou 7 000 euros de revenus, quel financement est-il possible d'obtenir ?

Plus les revenus d'un ménage sont élevés, plus il est possible d'obtenir un financement immobilier important. Ainsi, un jeune couple gagnant 4 500 euros par mois peut rembourser jusqu'à 1 577 euros par mois à sa banque. Avec un taux à 3,95 % sur 25 ans et une assurance à 0,25 %, ils peuvent espérer un crédit immobilier d'un montant de 284 000 euros. Toujours moins qu'en juin 2023, où ils auraient pu emprunter 304 000 euros, soit une perte estimée par MoneyVox à 20 000 euros en l'espace de 9 mois.

Pour un couple de cinquantenaires cherchant à acquérir une maison ou un appartement et disposant d'un total de revenus de 7 000 euros par mois, la situation aussi apparaît moins bonne qu'en juin 2023. En effet, même avec un taux d'intérêt à 3,80 % et une assurance à 0,40 %, ils ont perdu environ 13 000 euros de capacité d'endettement, et peuvent aujourd'hui emprunteur 370 700 euros. Rappelons que le coût de l'assurance emprunteur est notamment influencé par l'âge des assurés.

Attendre le "bon moment" ou acheter : le dilemme des futurs propriétaires

Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux, "pense que les prix ne vont plus bouger ou presque, avec peut-être une exception en Île-de-France". Attendre une chute des prix de l'immobilier pour réaliser un achat n'est donc peut-être pas la meilleure solution pour pouvoir concrétiser un jour son projet de vie. Cela est d'autant plus vrai que, même si les taux d'intérêt sont actuellement élevés, ils ont commencé à redescendre.

Selon le courtier Cafpi, "la situation actuelle reste très intéressante pour devenir propriétaire. La baisse des taux, si elle se poursuit, permettra aux emprunteurs de renégocier leur prêt dans les prochains mois". En effet, en cas de chute des taux d'intérêt dans les mois ou les années à venir, les emprunteurs pourront renégocier avec leur banque, ou se prêter au jeu du rachat de crédit avec un autre établissement bancaire afin de faire baisser le coût global de leur financement.