Crédit immobilier : ce qui attend désormais les emprunteurs

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Avec des taux d'intérêt qui avoisinent les 4,5 %, accéder à la propriété revient de plus en plus cher. Une situation difficile pour les emprunteurs, mais que certaines bonnes nouvelles viennent tempérer.

Vous voulez acheter un appartement ou une maison ? La hausse des taux d'intérêt n'a pas pu vous échapper. En l'espace d'un an et demi, les conditions de crédit sont passées de 1 % à 4,5 %. Les ménages qui veulent devenir propriétaires ont ainsi de plus en plus de difficultés à accéder à leur rêve, et doivent même parfois renoncer, au moins temporairement, à leur projet d'achat immobilier . Mais derrière les nuages, quelques rayons de soleil persistent. Découvrez le panorama des bonnes et des mauvaises nouvelles sur le marché du prêt immobilier.

Un marché du crédit immobilier qui complique l'accès à la propriété…

Depuis un an et demi, la hausse des taux d'intérêt tant redoutée des futurs propriétaires est bel et bien là. Il faut désormais compter sur un taux moyen de 4,5 %, toutes durées confondues, contre 1 % il y a 18 mois. Une hausse des taux qui se traduit par une baisse de la capacité d'emprunt des ménages. Selon Meilleurtaux, il est nécessaire de gagner 30 % de plus actuellement pour obtenir un crédit de 200 000 euros sur une durée de 20 ans, par rapport à janvier 2022.

Dans son 38e observatoire du crédit immobilier, Meilleurtaux révèle ainsi qu'entre janvier 2022 et octobre 2023, la capacité d'emprunt d'un foyer qui gagne 4 000 euros nets par mois a baissé de 70 000 euros. Autrement dit, à revenus identiques entre 2022 et 2023, un ménage qui souhaite devenir propriétaire d'un appartement ou d'une maison devra le faire avec plusieurs dizaines de milliers d'euros de prêt immobilier en moins.

Rappelons en outre que le taux d'endettement des ménages est plafonné par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) à 35 %, assurance incluse. Or, toujours selon Meilleurtaux, moins de 6 dossiers de crédit immobilier sur 10 se situent sous ce seuil en octobre 2023. "Un tiers sont entre 35 et 39 % et près de 10 % dépassent les 40 % d'endettement". Autant de foyers qui n'ont que très peu de chance de se voir octroyer un financement bancaire pour leur projet d'achat immobilier.

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… mais qui offre aussi de bonnes nouvelles aux emprunteurs

Jusqu'à présent, le HCSF n'a pas émis la volonté de réviser la règle des 35 % de taux d'endettement qui, pour rappel, vise à protéger les particuliers d'un endettement excessif. Néanmoins, la Cour de cassation a très récemment estimé que le risque de surendettement n'était pas caractérisé lorsque le reste à vivre d'un couple était supérieur à 3 000 euros, et de nombreuses voix se font entendre en faveur d'un assouplissement de cette condition d'octroi.

Si un tel changement reste purement hypothétique, le marché du crédit immobilier connaît néanmoins quelques bonnes nouvelles belles et bien réelles. C'est le cas pour les taux d'intérêt. Si, en moyenne, il faut compter sur un taux de 4,5 %, il est tout à fait possible d'obtenir un meilleur taux. Les meilleurs profils, dont les revenus et/ou l'apport sont parmi les plus élevés par exemple, peuvent ainsi prétendre à un taux de 4 % selon les chiffres de Meilleurtaux.

Les banques renouent également avec leurs marges, comme l'explique Mael Bernier, directrice de la communication chez Meilleurtaux: "Depuis février 2023, l'écart entre le taux de refinancement et le taux des prêts immobiliers redevient plus propice aux marges des banques". Pour les emprunteurs, cela signifie que les banques vont pouvoir revenir pleinement sur le marché, et ainsi octroyer davantage de crédits immobiliers, à de meilleures conditions.