C’est la promesse de Groupama Immobilier qui restructure un immeuble de bureaux devenu obsolète.
« J e cherche un fou. Un fou qui voudrait un immeuble sans clim et sans chauffage en plein Pari s », explique Eric Donnet, directeur général de Groupama Immobilier sur le réseau professionnel LinkedIn , à propos d’un immeuble de bureaux parisien de 4000 mètres carrés, au 4-6 place de la Bourse, face au Palais Brongniart, qui se libère au printemps. Le locataire actuel, l’Autorité des marchés financiers, AMF, quitte les locaux après plus de 20 ans d’occupation et l’immeuble va connaître une restructuration. Le bien est devenu presque obsolète et très énergivore. Oui, vous avez bien lu, un immeuble sans aucun système de chauffage. Cela ne veut pas dire que le prochain locataire sera condamné à grelotter entre ces murs mais bel et bien que des solutions existent pour ne pas avoir froid sans recourir à du chauffage. Explications.
« Il s’agit du défi technologique le plus simple à relever. On va rendre cette coque totalement hermétique en procédant à une isolation par les murs, par le toit et par le sous-sol. Ce sera un bâtiment inerte, passif », développe Éric Donnet, le directeur général de Groupama Immobilier. Des plafonds inclinables permettraient aussi d’avoir de la hauteur sous plafond en été quand l’air doit circuler et d’être plus bas l’hiver afin d’avoir moins d’espace à chauffer. Des voiles, sortes de rideaux, pourraient être placés au plafond de l’immeuble à la façade Art Déco datant de 1930 pour réchauffer les pièces. « Nous n’avons pas choisi cet immeuble au hasard. Ce bâtiment a déjà des qualités intrinsèques fortes avec des murs qui dépassent les 60 centimètres d’épaisseur. Il est en pierres de taille ce qui permet une meilleure isolation », ajoute le directeur général de Groupama Immobilier. Il n’exclut cependant pas que le locataire puisse apporter quelques radiateurs électriques sur une courte durée. Une solution temporaire en cas de grands froids.
La densification humaine
Autre moyen de créer de la chaleur, la densification humaine. « Nous souhaitons remettre au cœur de nos pratiques le bon sens paysan. Un immeuble reçoit de la chaleur par ses occupants donc être seul dans un bureau alors qu’il y a plusieurs collègues à côté n’a pas de sens. Il faut que les gens arrivent à se rapprocher sur un même plateau quand il fait froi d, à travailler dans un environnement dense », argue Éric Donnet. En effet, il assure que la moitié de la température dans un immeuble est apportée par l’humain. Un procédé déjà mis en place au sein de bureaux de Groupama lui-même. Les jours où l’immeuble n’est pas trop occupé, le lundi et le vendredi, jours de télétravail, des plateaux entiers sont fermés et les équipes présentes sont rassemblées sur un même plateau afin de pouvoir fermer le chauffage dans les autres plateaux.
Un immeuble «low-tech» donc, c’est-à-dire frugal, où l’usage des nouvelles technologies est remis en question. Rien à voir avec du low-cost selon Éric Donnet. « L’immeuble le plus nul de Paris donc. Zéro chauffage, zéro déchet, zéro clim, zéro carbone », comme le précise l’annonce publiée sur LinkedIn. Le zéro climatisation étant le plus gros défi à relever pour le directeur général. Des réseaux d’eau glacée pourraient être installés pour rafraîchir l’air ambiant. L’immeuble comprenant 5 niveaux de sous-sol, il est situé 18 mètres en dessous du seuil de référence du trottoir, non loin des 25 mètres requis pour procéder à de la géothermie. Groupama Immobilier pourrait donc creuser quelques mètres sans générer de surcoûts. « Sur les 12 jours par an de températures extrêmes, des équipements permettraient aux personnes de travailler en sous-sol afin de ne pas avoir trop chaud », avance-t-il.
Un loyer inférieur au prix du marché
Certes, le loyer que Groupama Immobilier pourra tirer de cet immeuble une fois restructuré risque d’être moins intéressant que celui d’un immeuble luxueux, doté d’équipements dernier cri. « Un immeuble frugal aura un loyer 30% inférieur à celui d’un immeuble de bureaux de standing », reconnaît Éric Donnet. Cependant, les charges seront moins élevées, puisque les économies d’énergies permettraient de les réduire de moitié. « Si je trouve la bonne option, le preneur n’aura pas envie de quitter l’immeuble dans 10 ans. Sur le court terme, je n’ai rien à gagner mais sur du long terme je n’aurai pas à refaire de travaux prochainement et je serai gagnant aussi ».
Cet immeuble présente une symbolique forte: « Nous avons envie de montrer que l’ensemble de ces dispositifs peuvent être déployés même sur de très beaux immeubles où on a l’habitude de déployer des équipements luxueux », conclut-il. À voir ce que le locataire choisira, Groupama Immobilier souhaitant concevoir le projet avec son futur occupant. Le groupe a pour le moment reçu près de 370 retours de potentiels intéréssés.
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