La justice a estimé qu’une banque peut appliquer à une SCI le taux d’usure pour un crédit car il ne s’agit pas d’un particulier mais d’une personne morale se livrant à une activité professionnelle.
Lorsque l’on gère des biens immobiliers personnels au travers d’une société civile immobilière, on ne peut plus se plaindre du taux éventuellement trop élevé du crédit. Le code de la consommation exclue expressément la législation relative aux taux d’emprunts usuraires lorsque l’emprunteur est notamment une personne morale qui se livre à une activité professionnelle non commerciale, a rappelé la Cour de cassation (Cass. Civ 1, 8.9.2021, B 20-18.642, voir ci-dessous).
Or, une SCI dont les statuts prévoient une activité de gestion immobilière abandonne dans ce domaine la qualité de «non-professionnel» ou de «consommateur» et devient un intervenant professionnel. Les associés d’une SCI, qui jugeaient trop élevé le taux de crédit obtenu pour l’achat d’un bien immobilier, s’estimaient «consommateurs» car leur société avait été constituée pour gérer des biens personnels, et ils demandaient que la banque leur restitue les intérêts perçus.
Seuls les consommateurs sont protégés
Leur argument a été rejeté. Est un consommateur protégé par le code de la consommation «toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole», selon la loi. Ce qui n’est pas le cas de la SCI. La Cour a déjà jugé en janvier 2018 qu’une SCI était également un professionnel dans ses rapports avec ses fournisseurs et entrepreneurs. Le taux de l’usure, taux maximal applicable, est celui qui excéderait du tiers le taux moyen pratiqué durant le trimestre précédent. En matière immobilière, il varie actuellement, selon la Banque de France, entre 2,43% et 2,93% selon le type de crédits.
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