La justice rappelle que le notaire doit prévenir son client de l’impact fiscal précis d’une transaction immobilière, avant même la signature de la promesse de vente.
La semaine dernière, Le Figaro immobilier rappelait qu’un notaire ne peut pas être tenu pour responsable de toutes les transactions qui tournent mal, surtout si son client ne le prévient pas précisément de ses intentions . À l’inverse, cette récente décision de justice souligne que l’obligation de conseil de ce même notaire peut aller loin ( Cour de cassation, 28 mai 2025, n° 23-18.737 ). Le différend concernait la vente d’un terrain constructible dans la région toulousaine, pour un montant de 1,025 million d’euros. Or, une fois la transaction réalisée, les vendeurs constatent qu’en plus de l’imposition sur les plus-values, ils sont redevables de «taxes additionnelles» votées par la municipalité pour la coquette somme de 148.593 euros.
Et c’est là que le bât blesse. Les vendeurs estiment que le notaire est responsable de ne pas avoir attiré leur attention sur ce point. Dans le cas contraire, ils auraient pu négocier la transaction différemment et laisser ces taxes à la charge du vendeur. Si la cour d’appel de Toulouse n’a pas voulu entendre les arguments des vendeurs, la Cour de cassation a cassé et annulé les dispositions de l’arrêt rendu le 9 mai 2023. Comme l’analyse sur son blog Me Gregory Rouland, «le notaire a le devoir de garantir la validité et l’efficacité des actes qu’il établit, ainsi que d’informer et conseiller les parties de façon complète et précise» . Et de préciser: «Le devoir d’information englobe l’obligation pour le notaire de renseigner ses clients sur les conséquences et effets, y compris fiscaux, de l’acte auquel il prête son concours.»
Information complète et circonstanciée
En effet, si la cour d’appel de Toulouse avait estimé que les vendeurs avaient été avertis du risque fiscal dès le compromis où était évoquée «l’éventualité de taxes additionnelles» , la Cour de cassation rappelle que ce n’est pas suffisant. En effet, en s’appuyant sur l’article 1240 du Code civil la Cour de cassation avait souligné dès 2017 que «le notaire doit informer et éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, notamment sur les conséquences fiscales de l’acte auquel il participe» . Dans la mesure où tous les éléments étaient connus, s’appuyant sur une délibération municipale de 2008, le montant des taxes additionnelles pouvait être calculé précisément. Le notaire devait donc fournir cette information précise en amont de l’acte définitif pour laisser à ses clients de la marge de manœuvre.
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