La justice a procédé à l’annulation d’une vente en estimant qu’un gérant de SCI n’était pas expressément autorisé à réaliser cette opération.
Le gérant d’une société civile immobilière n’a pas forcément le pouvoir de vendre un immeuble si sa mission n’est que de gérer, car il ne peut signer que les actes qui entrent dans l’énumération de l’objet social, a observé la Cour de cassation (Cass. Civ 3, 23.11.2023, Z 22-17.475). Il n’a pas tous les pouvoirs et il en résulte que si la vente d’immeubles n’est pas prévue dans les statuts, elle ne peut être réalisée qu’à la suite d’un vote unanime des associés pour l’autoriser.
La SCI est souvent familiale mais il n’en résulte pas que la gestion échappe aux règles juridiques et au formalisme. La Cour de cassation l’a rappelé en décidant que le gérant ne pouvait réaliser que les actes expressément prévus, et non tous les actes qui pourraient entrer logiquement dans la gestion immobilière. Il ne peut pas considérer que ce qui n’est pas exclu de l’objet social lui serait permis.
Décision en assemblée générale
Les statuts de la SCI prévoient toutes les opérations immobilières qui se rattachent à la propriété et à la gestion de l’immeuble, observait le gérant contesté, et la vente fait partie de la gestion immobilière puisque le droit de disposer d’un bien est une caractéristique du droit de propriété, à moins qu’elle ne soit expressément exclue par les statuts. Mais la Cour de cassation a adopté le point de vue contraire qui avait conduit à l’annulation de la vente d’un immeuble.
Les actes possibles, acquisition, administration, exploitation, sont énumérés par les statuts et, si la vente n’y figure pas, elle ne peut avoir lieu qu’à la suite d’une décision d’assemblée générale prise à l’unanimité des associés, a-t-elle expliqué. Le gérant engage donc sa responsabilité en outrepassant ses pouvoirs par une vente.
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