Que diriez-vous d’échanger votre logement contre un autre plus grand? Ou plus petit? Ou situé dans une ville en bord de mer? Méconnu, ce dispositif nommé «échange définitif» existe depuis 1804.
« Particulier vend maison de 158 m² au Cap Corse avec vue imprenable, piscine, trois chambres, grande pièce à vivre avec cuisine intégrée de 77 mètres carrés, belle terrasse de 200 mètres carrés d’une valeur de 850.000 euros [contre] une maison de 100 à 130 m² avec trois chambres, terrain sans-vis-à-vis direct et petite piscine dans les Bouches-du-Rhône d’une valeur de 550.000 à 700.000 euros », peut-on lire sur le site Echange-Immo.fr . Une annonce qui ressemble à du troc et qui est légale. Il s’agit de l’échange définitif de maisons entre particuliers. Ce dispositif n’est pas nouveau puisqu’il est autorisé dans le Code civil depuis 1804 mais il est méconnu.
En quoi ce dispositif consiste-t-il? « Le principe est simple, deux propriétaires s’échangent définitivement leur bien », explique Echange-Immo.fr. Cela peut concerner un appartement, une maison, un terrain à bâtir, un commerce ou une propriété agricole. Une maison en province peut être échangée contre un appartement parisien par exemple. Si les deux biens ont la même valeur, les droits de mutation (communément appelés frais de notaires) sont divisés par deux puisqu’ils sont à partager par les deux propriétaires. Et ne sont payés qu’une fois, au lieu d’être acquittés pour la vente du bien et l’achat de l’autre. Il faut compter entre 7% et 8% de droits de mutation. Dans le cas d’un échange de deux logements d’une valeur de 200.000 euros chacun, les frais s’élèvent à 7000 euros chacun (7% de 200.000 euros divisés par deux), au lieu de 14.000 euros, soit une économie de 50%.
Éviter un prêt relais
Si les deux logements n’ont pas la même valeur en raison de leur superficie ou localisation différentes par exemple, un des deux propriétaires doit verser une somme - une «soulte» - qui compense la perte de valeur (l’équivalent de la différence de prix entre les deux biens). Prenons l’exemple d’un logement à 150.000 euros et un autre à 200.000 euros. Dans le cas d’un «échange définitif», l’acquéreur du premier bien (et acheteur du second) déboursera seulement 7000 euros de droits de mutation, au lieu de 14.000 euros pour une transaction classique. Soit une économie de 50%. A contrario, l’acheteur du second bien (et acheteur du premier) paiera certes aussi 7000 euros de droits de mutation, selon le principe de l’échange définitif, contre 10.500 euros pour une vente classique. Mais il devra verser en plus une soulte de 50.000 euros qui n’est pas obligatoirement réglable en monnaie sonnante et trébuchante. Elle peut prendre la forme d’une cession de meubles ou d’électroménager par exemple.
Des plateformes mettent en relation les propriétaires mais vous pouvez aussi trouver par vous-même un autre propriétaire qui désire échanger son logement avec le vôtre. Dans tous les cas, il vous faudra passer chez le notaire mais vous n’aurez pas de frais d’agences immobilières à régler, la promesse d’une belle économie.
Attention le dispositif ne s’adresse pas à des primo-accédants puisqu’il faut pouvoir échanger son bien contre un autre. Il peut s’adresser à des personnes qui ne parviennent pas à obtenir un crédit pour acheter leur futur logement ou pour ceux qui n’arrivent pas à vendre leur bien et veulent éviter un prêt relais . Ou à des personnes âgées qui veulent un logement plus petit. Certains points noirs sont à souligner: tous les prêts et hypothèques doivent avoir été remboursés avant l’échange définitif. De plus, dans le cas d’une maison, le dispositif est assez simple mais pour une copropriété, un échange définitif ne peut être validé qu’après avoir obtenu l’accord de tous les copropriétaires. Il faut également faire coïncider les désirs de deux propriétaires.
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