Paul-André Soreau, notaire chez Althémis. (© DR)
Faire une SCI par bien immobilier
Il est préférable de créer autant de société civile immobilière (SCI) que l’on a de biens immobiliers car cela facilitera la cession ultérieure. Un investissement se termine soit par une vente, soit par une transmission à titre gratuit (donation ou succession).
Dans ces deux hypothèses, le choix entre la transmission de l’immeuble ou la transmission des parts pourra toujours être opportun. Or le fait d’avoir plusieurs immeubles au sein d'une même SCI ferme le plus souvent les choix possibles.
En cas de vente, il est généralement beaucoup plus difficile de céder dans de bonnes conditions des parts de SCI détenant plusieurs immeubles car il est rare de trouver un acquéreur intéressé par l’acquisition de tous les immeubles.
D’autre part, le prix élevé (car portant sur plusieurs immeubles) aura pour effet de raréfier le nombre d’acquéreurs potentiels. Cette difficulté interdit le plus souvent la vente des parts et impose donc une cession des immeubles « à la découpe » par la société civile.
Or, la vente des parts sociales peut parfois être une solution opportune tant pour l’acquéreur que pour le vendeur :
- La vente des parts peut éviter l’application du droit de préemption de la mairie : tel sera le cas lorsque la SCI aura été constituée dans un cadre familial
- La vente des parts peut permettre de limiter les droits
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