Succession : cette erreur peut vous faire perdre un bien immobilier même si vous payez la taxe foncière

Le paiement de la taxe foncière ne suffit pas à sécuriser un bien si la succession n’a pas été correctement régularisée ( Shutterstock )

En matière de succession, certaines habitudes peuvent donner un faux sentiment de sécurité. Une affaire récente en apporte une illustration frappante.

Payer chaque année la taxe foncière d’une maison familiale peut donner le sentiment que sa propriété ne fait aucun doute. Pourtant, ce règlement régulier ne suffit pas toujours à protéger les droits des héritiers. Une affaire examinée par la justice en apporte une illustration particulièrement concrète : pendant plus de trente ans, une famille a acquitté les impôts locaux correspondant à plusieurs parcelles héritées, dont une maison, rapporte Le Monde . Malgré ces paiements, les biens ont finalement été considérés comme sans maître puis récupérés par la commune. En cause : une succession qui n’avait jamais été véritablement réglée.

La maison familiale récupérée par la commune faute de démarches successorales

L’histoire commence en 1986, à Mers-les-Bains, dans la Somme. À la mort d’une habitante, plusieurs terrains comprenant une maison entrent dans sa succession. Ses filles continuent pourtant à se comporter comme si la situation patrimoniale était parfaitement établie. Deux d’entre elles règlent la taxe foncière pendant des décennies et l’une occupe même les lieux. Autant d’éléments qui pouvaient, à leurs yeux, confirmer leur qualité d’héritières et leur lien avec le bien. Mais aucune démarche suffisante n’avait été effectuée pour faire reconnaître durablement la transmission des parcelles dans le cadre de la succession.

La situation reste ainsi inchangée pendant près de trente ans. En 2016, la commune entreprend toutefois de clarifier le statut des terrains, alors en mauvais état et notamment occupés par des squatteurs. Les recherches menées auprès de l’administration fiscale et du cadastre conduisent à considérer les parcelles comme des « biens sans maître ». Cette qualification juridique permet, sous certaines conditions, à une commune de récupérer un bien dont la succession est ancienne lorsque les héritiers n’ont pas fait valoir leurs droits dans les délais prévus. La municipalité devient donc propriétaire des terrains.

La justice refuse de voir dans la taxe foncière une preuve de propriété

Pour la famille, la découverte est brutale. Ce n’est que deux ans plus tard, au moment où des engins interviennent afin de démolir les murs de la maison, que les héritiers prennent pleinement connaissance de la situation. Ils contestent alors la décision devant la justice. Leur principal argument repose sur les taxes foncières réglées pendant plus de trente ans : puisque les impôts relatifs aux parcelles avaient été acquittés sans interruption, ils estimaient avoir suffisamment démontré leur volonté de conserver les biens et, par conséquent, leur qualité de propriétaires.

Les magistrats ne leur ont cependant pas donné raison. La cour d’appel d’Amiens a considéré que le paiement de la taxe foncière constituait avant tout un acte destiné à préserver le patrimoine successoral. Autrement dit, régler cet impôt ne permet pas nécessairement de démontrer qu’un héritier a entendu accepter la succession et revendiquer la transmission du bien concerné. En matière successorale, certains gestes de gestion ou de conservation peuvent donc être accomplis sans produire les mêmes effets qu’une démarche permettant d’établir clairement les droits de l’héritier sur le patrimoine du défunt.

La Cour de cassation rappelle l’importance de régulariser la succession

La Cour de cassation a confirmé cette analyse dans une décision rendue le 27 mars 2025. Selon la juridiction, les héritiers auraient dû faire valoir leurs droits sur les parcelles et réclamer leur transmission successorale. Le simple fait d’avoir payé les taxes attachées aux biens ne suffisait donc pas à empêcher leur qualification de biens sans maître. Cette affaire rappelle ainsi une distinction essentielle : être destinataire d’un avis de taxe foncière, l’acquitter pendant plusieurs années ou même occuper un logement ne constitue pas, à lui seul, une garantie absolue de propriété.

Le risque mérite d’autant plus d’être pris au sérieux que les délais applicables aux biens sans maître ont évolué. Traditionnellement, certaines successions pouvaient être concernées après trente ans sans manifestation d’un héritier. Depuis une loi adoptée en 2022, ce délai peut être réduit à dix ans dans certaines zones et opérations d’aménagement prévues par les textes. Lorsqu’un bien immobilier figure dans une succession, laisser la situation juridique en suspens peut donc avoir des conséquences importantes. Pour sécuriser la transmission, il est indispensable de vérifier que les formalités successorales ont bien été accomplies et que les droits des héritiers sur le bien sont clairement établis.