Acheter une résidence secondaire, rêve de beaucoup de Français, semble être accessible pour un certain nombre d'entre eux. Mais, avant de se lancer dans cet investissement, il est important de bien avoir à l'esprit les charges et frais divers qui se rajouteront au prix d'achat.
Résidence secondaire : les coûts à prévoir
Frais courants, frais d'entretien et assurance
Les frais courants sont le premier poste budgétaire à prendre en compte quand on acquiert une résidence secondaire. Aux factures incontournables d'eau et d'électricité, peuvent s'ajouter celles du téléphone et d'une connexion Internet, voire les charges d'une copropriété. Quant aux frais d'entretien, ils varient selon la situation du logement et son temps d'occupation dans l'année. Ainsi, l'humidité et le sel représentent en bord de mer un vrai risque pour les façades. De même, un bien non (ou peu) chauffé pendant l'hiver se dégradera plus rapidement. Ces dépenses peuvent représenter jusqu'à 2 % du prix d'achat par an, et grimper jusqu'à 4 % si vous disposez d'une piscine (entretien, contrôle régulier), d'un jardin (tonte, taille, arrosage) ou/et d'un ascenseur. Par ailleurs, l'assurance habitation est obligatoire pour les résidences secondaires, du moins pour le vol et le dommage aux biens. De plus, vous devrez souscrire à une clause d'inhabitation (ou "d'inoccupation"), si celle-ci n'est pas déjà incluse dans votre contrat. Ce surcoût est imposé par les assurances pour pallier l'aggravation du risque lié à l'absence des occupants sur une partie de l'année (cambriolage, dégât des eaux, incendie).
Une fiscalité en forte augmentation sur certaines communes
Les impôts locaux (taxe foncière et taxe d'habitation) représentent un coût non négligeable et peuvent varier considérablement selon la zone géographique concernée. La taxe foncière peut faire l'objet d'une exonération : c'est le cas pendant les deux premières années suivant l'acquisition d'un logement neuf (après avoir rempli préalablement la formalité déclarative obligatoire). Cet avantage dépend cependant du bon vouloir des communes, celles-ci pouvant supprimer partiellement ou totalement l'exonération. Les propriétaires âgés de plus de 75 ans bénéficient quant à eux d'une exonération totale sur l'ensemble de leurs biens, y compris leur résidence secondaire, sous conditions de ressources. Si la taxe d'habitation a été supprimée pour les résidences principales, elle reste cependant applicable aux résidences secondaires. Certaines communes peuvent appliquer une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (de 5 à 60 %). Dans le cadre de la loi de finances 2023, cette possibilité sera étendue à 2 500 communes supplémentaires, portant le nombre total à 3 600 communes inscrites en zones tendues.
Louer pour amortir les frais ?
Acquérir une résidence secondaire est donc un investissement conséquent, si l'on rajoute au prix d'achat les charges et frais annexes qui pèsent de plus en plus sur le budget des propriétaires. À tous ces frais fixes, il convient d'ajouter les imprévus, notamment les réparations non budgétisées. Selon une étude des professionnels de l'immobilier, le propriétaire d'une résidence secondaire qui ne l'habite qu'environ 35 jours par an doit assumer, en frais d'entretien, entre 5 et 7 % de sa valeur (lissés sur 10 ans). La solution de la location peut permettre de faire face aux charges et d'amortir les frais. Mais, là aussi, des contraintes s'imposent, telles qu'un logement occupé pendant les mois où il serait agréable d'en profiter, mais aussi l'organisation matérielle de la location (réservation, remise des clés, ménage...) qui peut vite devenir un casse-tête... ou occasionner des frais supplémentaires en cas de délégation à un tiers.
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