TÉMOIGNAGE - Un agent immobilier accuse un vendeur et un acheteur d’avoir voulu finaliser la transaction en direct alors que c’est lui qui les a fait se rencontrer.
Témoignage
« En 2019, nous avons signé un mandat simple pour un hôtel particulier parisien classé monument historique, proche du jardin du Luxembourg (5e) et mis en vente 20 millions d’euros. Le tout-Paris avait en mandat ce bien avec jardin. Nous avons eu quelques clients intéressés. Puis en juin dernier, un Français vivant sur place, a eu un coup de cœur et a fait une offre que nous avons adressée au vendeur par mail. L’offre a été rédigée dans les règles de l’art par l’avocat de l’acheteur. Rien ne laissait présager de la suite des événements.
Fin août, l’acheteur et le vendeur se rencontrent par hasard et conviennent de négocier en direct. L’acheteur nous a fait une offre au prix du mandant moyennant quelques avantages en nature (meubles...). Notre commission, à la charge de l’acquéreur, est supérieure à 500.000 euros. À ce moment-là, nous n’avons plus eu aucun contact ni avec l’acheteur, ni avec le vendeur, L’un et l’autre ayant refusé de nous donner le nom de leur notaire.
Nous avons été surpris par l’attitude de l’acheteur alors que son profil - à la tête d’une entreprise très connue, bien implantée en France - ne laissait pas supposer qu’il agirait ainsi. Quant au vendeur, nous avons appris qu’il est coutumier de ce type de manœuvres. Il y a 13 ans, quand il a voulu acheter cet hôtel, il avait déjà voulu évincer l’agent immobilier. Lorsque nous avons essayé de le contacter, il nous a répondu qu’il voulait bien nous verser 50.000 euros.
Dans ces conditions, nous avons adressé une lettre recommandée au notaire dont nous avons réussi à obtenir l’identité , pour nous faire connaître. Pour l’heure, nous sommes dans une tentative de conciliation pour obtenir un accord à l’amiable et obtenir le paiement de notre commission. Nous estimons qu’elle nous est due car l’acheteur a été présenté par notre intermédiaire. Cinq visites ont été faites, l’ensemble des documents légaux en notre possession est en règle. L’ensemble des parties sont engagées à passer par notre intermédiaire comme l’atteste le mandat de vente. Nous attendons la réponse du notaire et réclamons le paiement de la commission, des frais d’avocats et des dommages et intérêts s’il y a lieu ».
Quelle est la règle?
La plupart des mandats de vente, qu’ils soient simples ou exclusifs, contiennent une clause de droit de suite. Elle interdit au vendeur le droit de traiter directement avec l’acheteur pendant ou en dehors de la durée du mandat. La Justice (arrêt de la Cour de cassation datant du 2 octobre 2007) a entériné une durée de deux ans.
Autrement dit, pendant les deux années qui suivent la fin du mandat, le bien mis en vente ne peut être acquis sans l’intermédiaire de l’agent qui a été en charge de la transaction. La clause doit être mentionnée dans le mandat de l’agent, dans des termes clairs et précis, en caractères très apparents (en majuscules et en gras par exemple), précise la Cour de cassation (décision du 17 janvier 2018). « Pour se protéger, les agents immobiliers font signer des bons de visites aux potentiels acquéreurs ou adressent aux vendeurs un mail avec le nom du visiteur et la date de la visite », explique Me Lorène Derhy, avocat spécialiste en droit immobilier.
En cas de non-respect de ce droit de suite, le mandat contient, en principe, une clause pénale qui prévoit de sanctionner le client. « Le montant équivaut généralement à la commission de l’agence. Il faut savoir que le juge, en cas d’action en justice, a le pouvoir d’apprécier notamment à la baisse, ce montant », souligne Me Romain Rossi-Landi, avocat à la Cour de Paris.
Pour éviter ce risque de dépréciation, les agents doivent lancer une action en justice pour réclamer le remboursement de la commission que « le juge ne peut pas réduire », selon Me Rossi-Landi. L’agent devra prouver qu’« il a été privé de son droit à commission ». Autrement dit, qu’il a subi un préjudice. « Les parties préfèrent généralement privilégier la voie amiable plutôt que contentieuse dès lors qu’en plus du versement de la commission, ils devront verser aussi des dommages et intérêts et rembourser les frais de procédures », explique Me Derhy.
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