Promoteur en liquidation : que deviennent les acheteurs en VEFA ?

Promoteur en liquidation : que deviennent les acheteurs en VEFA ? / iStock.com - Studio Chlorophylle Serge Nied

La VEFA protégée par la garantie financière d'achèvement des travaux

La crise qui touche le marché immobilier depuis 2022 a fait chuter de façon conséquente le nombre de transactions. Les causes de ce bouleversement post-Covid sont multiples, les principales étant la hausse du coût des matériaux et des conditions plus contraignantes pour emprunter. Le nombre de faillites de promoteurs immobiliers a augmenté depuis 2023, avec une explosion des procédures de sauvegarde, de redressement et de liquidation judiciaire. Le régime de la VEFA, ou "achat sur plan", offre cependant des garanties légales qui protègent les acheteurs face aux différents risques, tels que retards, malfaçons ou défaillance du vendeur entre la signature de la vente et la livraison. Depuis le 1er janvier 2015, la garantie financière d'achèvement (GFA) dite "extrinsèque" est obligatoire. En effet, le promoteur doit impérativement la souscrire auprès d'un assureur ou d'une banque. En cas de faillite, c'est cet organisme qui prend le relais financier pour achever les travaux. À noter que la GFA ne compense pas les retards de livraison ni les préjudices financiers subis par l’acquéreur.

Quelles démarches effectuer en cas de faillite du promoteur ?

L'acheteur doit déclarer la défaillance du promoteur au garant d'achèvement, dont les coordonnées figurent sur l'acte de vente. Il est recommandé d’adresser une mise en demeure par courrier recommandé, accompagnée d’un dossier complet (jugement de liquidation, état des travaux et sommes versées). Le garant prend en charge le financement de l’achèvement et peut faire intervenir un nouveau constructeur pour poursuivre les travaux. Parallèlement, une démarche impérative consiste à déclarer sa créance auprès du mandataire judiciaire nommé par le tribunal. Attention au délai : l'acheteur dispose de deux mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au BODACC. C’est une étape indispensable pour être reconnu comme créancier, même si les chances de récupération restent incertaines. Enfin, il doit informer sa banque. Dans un contrat VEFA, les fonds sont versés par étapes et des intérêts dits "intercalaires" sont prélevés chaque mois. Il est possible de demander un report ou une suspension de ces intérêts, qui dépend de l’accord de la banque. Avant la reprise des travaux par un autre constructeur, un état des lieux précis du chantier devra être réalisé. Chaque étape des travaux effectués doit être documentée, avec photos à l'appui. Pour ce bilan très technique, il peut être judicieux de solliciter un expert indépendant. Quand le nouveau constructeur mandaté par le garant aura repris les travaux, une vigilance s'impose sur le déroulement du chantier afin d'éviter les risques de malfaçons.

Anticiper en amont pour se protéger d'un risque de faillite

Avant de s'engager dans un projet immobilier et de signer un contrat de construction, quelques précautions s'imposent. Il est conseillé de s'informer sur la réputation et la situation financière du promoteur en consultant les bilans comptables, en se renseignant sur ses précédents projets ou en contactant d'anciens clients. Il est également possible d'anticiper les difficultés en se montrant attentif à différents signes d'alerte, notamment des retards dans la réalisation des travaux, une communication défaillante, des fournisseurs impayés… Contacter le promoteur au moindre doute pour faire le point sur l'avancement des travaux peut éviter des déconvenues à venir. Il est préférable, pour un public non averti, de faire appel à un expert du secteur (tel qu'un avocat spécialisé) pour avoir un regard averti sur les clauses d'un contrat, les garanties incontournables ou la marche à suivre en cas de litige.