Prêt immobilier : intégrer le reste à vivre pour assouplir l’accès au crédit ?

Prêt immobilier : intégrer le reste à vivre pour assouplir l’accès au crédit ? / iStock.com - gopixa

La limite de 35 % d'endettement remise en cause

Une étude du courtier en ligne Pretto révèle que près de 34 000 ménages exclus à ce jour du crédit immobilier pourraient obtenir un prêt si leur reste à vivre était mieux pris en compte. Celui-ci correspond à la somme disponible dans le budget mensuel après le paiement des charges fixes et de la mensualité du crédit. Depuis janvier 2022, les banques sont tenues de respecter les règles fixées par le HCSF (Haut conseil de stabilité financière), qui imposent un taux d'effort maximal de 35 % et une durée d'emprunt limitée à 25 ans. Or, cette règle d'or est considérée par différents acteurs du secteur comme trop rigide, à plus forte raison dans un contexte immobilier en berne. D'après les chiffres de la Banque de France, elle a engendré une baisse importante du nombre de crédits : d'environ 38 milliards d'euros en 2017, il est passé à quelque 12 milliards d'euros fin 2025. Selon Pretto, près de 190 000 dossiers sur 745 000 simulations de crédit réalisées sur un an semblaient non finançables par le blocage mécanique des 35 % d'endettement, alors que le reste à vivre des ménages concernés leur permettait d'être largement solvables.

Une proposition refusée, mais une marge de manœuvre possible

La proposition de loi d'un député Renaissance déposée mi-avril 2026, suivie par une dizaine de parlementaires et cautionnée par Bercy, aurait permis aux banques de déroger à la règle des 35 % et de privilégier la notion de reste à vivre. Cette nouvelle donne aurait pu concerner des ménages dont le taux d'endettement dépasse les 35 %, mais qui disposent par ailleurs d'un reste à vivre élevé grâce à un salaire important ou à d'autres revenus conséquents. Selon les députés signataires, la notion de reste à vivre est une approche complémentaire qui permet d'apprécier avec plus de justesse et de précision les marges financières d'un emprunteur, en attestant de sa solvabilité et de sa capacité à assumer ses dépenses courantes. Mais la Banque de France et la BCE (Banque centrale européenne) en ont décidé autrement, et le texte a été retiré. Les opposants à l'assouplissement de la règle en vigueur estiment que le dispositif mérite d'être affiné, et que la notion de reste à vivre devra être définie plus précisément. Le principe restrictif des 35 % reste donc en vigueur pour l'instant. Une dérogation reste cependant possible pour les établissements, qui disposent d'une marge de 20 % de dossiers susceptibles de dépasser le seuil des 35 %. Or, selon la Banque de France, cette option ne serait utilisée qu'à 17,1 %. Pour en bénéficier, les dossiers doivent être bien élaborés. Il est notamment conseillé d'opter pour une délégation d'assurance emprunteur (pour réduire le taux d'effort), de rembourser par anticipation un crédit à la consommation en cours avant le dépôt du dossier de demande de crédit immobilier, de gonfler l'apport personnel pour réduire les mensualités, d'intégrer la totalité de ses revenus (primes, revenus locatifs, dividendes…). Même si le critère du reste à vivre n'a pas encore réussi à faire son chemin, il pèse néanmoins sur les décisions bancaires. L'approche et l'analyse des dossiers peuvent varier d'un établissement à l'autre : choisir une banque favorable à son profil en faisant appel à un courtier immobilier fait également partie des stratégies efficaces.