Proposée récemment dans le cadre du rapport sur le statut du bailleur privé, la hausse sensible du plafond du déficit foncier pourrait bien pénaliser les propriétaires bailleurs à faibles revenus. Explications.
A priori qui dit augmentation des sommes déductibles des impôts dit baisse des impôts. Donc les projets visant à augmenter le plafond du déficit foncier pour les faire passer de 10.700 euros actuellement (ou de 21.400 € en cas de travaux de rénovation énergétique et sous certaines conditions) à 40.000 euros selon les préconisations du récent rapport sur le statut du bailleur privé , devraient satisfaire tout le monde. Rappelons que les loueurs qui font de la location non meublée et qui ont opté pour le régime réel vont déduire de leurs revenus fonciers le montant des travaux engagés. Et si ce montant dépasse celui des revenus, on constate un «déficit foncier». La particularité de ce dernier, c’est qu’il vient s’imputer sur le revenu global, c’est-à-dire qu’il vient diminuer le revenu global imposable. Or, l’impôt sur le revenu est un impôt progressif par tranches, et c’est là que pourrait se cacher un « cadeau fiscal empoisonné » , selon Baptiste Bochart juriste chez Jedéclaremonmeublé (JD2M).
Comment est-ce possible ? Prenons le cas de figure d’un propriétaire qui perçoit peu de revenus du travail alors, comme l’explique Baptiste Bochart. « À partir du moment où les revenus imposables se situent dans la tranche à 0% (de 0 à 11.497 € en 2025), toute déduction supplémentaire ne revêt aucun avantage significatif pour le loueur » . En augmentant fortement le plafond de déduction à 40.000 euros, le montant des travaux engagés sera épongé très rapidement, bien plus vite qu’avec un plafond à 10.700 euros. « Cette augmentation du plafond verrait, à coup sûr, les loueurs être forcés, sans réel intérêt fiscal, de déduire des sommes très importantes pendant un ou deux ans au début de leur activité, avant de supporter une imposition bien plus forte les années suivantes, là où le système actuel leur permet justement de lisser leur déficit de manière plus optimisée pour leur fiscalité » , résume Baptiste Bochart.
Une facture alourdie de 48%
Il a ainsi chiffré l’exemple d’un propriétaire disposant de 35.000 euros annuels de revenus d’activité et 7200 euros de revenus fonciers. Il a engagé 45.000 euros de frais (travaux et intérêts d’emprunt) auxquels s’ajoutent 3000 euros de charges déductibles par an. Dans la situation actuelle, il paierait l’équivalent de 9730 euros d’impôts cumulés sur 4 ans. Le montant des frais engagés lui permet de limiter fortement ses impôts durant les trois premières années (1408 euros à chaque fois) avant de devoir payer « plein pot » la quatrième (5506 euros). Avec les mêmes hypothèses, la situation serait beaucoup moins favorable avec un plafond à 40.000 euros. Après une première année à 0 euro d’impôts (le déficit foncier a fait tomber les revenus d’activité sous le seuil imposable), on passe à 3185 euros dès la deuxième puis « plein pot » les deux suivantes à raison de 5647 euros. Soit un total de 14.479 euros, en hausse de 48% par rapport à l’hypothèse précédente. Un cas de figure pas si exceptionnel qui pourrait s’avérer défavorable pour un nombre non négligeable de propriétaires bailleurs.
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