Selon les statistiques officielles, les prix de la pierre ont reculé de 6,8% en 12 mois à fin mars. La plus forte baisse enregistrée depuis 2000.
Une baisse soudaine et rapide. Selon les chiffres publiés fin juin par l’office fédéral de la statistique Destatis, les prix de l’immobilier ont chuté de 6,8% entre la fin du premier trimestre 2023 et le premier trimestre 2021. C’est la plus forte chute enregistrée dans le pays depuis l’an 2000. Il est vrai qu’entre janvier 2010 et le troisième trimestre 2022, l’Allemagne n’avait jamais connu de baisse des prix (à l’exception d’une quasi-stagnation: -0,5% au 4e trimestre 2010). Va-t-on vers un décrochage, sachant que la baisse au dernier trimestre 2022 était de 3,44%?
La baisse dépasse 10% pour les maisons à Berlin
Outre-Rhin, les analystes du marché immobilier ne semblent pas le moins du monde inquiets face à un risque de bulle. La situation du marché allemand est assez comparable à celui de la France pendant des années: une demande forte, une offre qui n’arrive pas à suivre et des taux bas. À la différence de la France, l’inflation, la remontée des taux et la forte chute de la demande qui a suivi se sont accompagnées très rapidement d’un fort mouvement à la baisse des prix. Il est vrai que le crédit immobilier a fondu encore bien plus qu’en France, chutant de moitié en un an à fin mars. C’est dans les grandes villes que la chute est la plus forte, dépassant même les 10% à Berlin pour les maisons pouvant accueillir une à deux familles.
Pourtant, dans la mesure où le déséquilibre offre et demande devrait se maintenir (notamment avec l’arrivée de réfugiés et de demandeurs d’asile à loger), cette chute des prix risque de n’être que très temporaire. «Cette situation est transitoire, le marché est en phase d’adaptation au nouvel environnement de taux mais on est loin d’une bulle car il n’y a pas d’offre immobilière en excès» , confie aux Échos Andreas Kunert, directeur de recherche chez vdpResearch (structure de recherche de l’association des banques de crédit hypothécaire). Les spécialistes allemands rappellent qu’on estime à 700.000 le nombre d’appartements manquants dans le pays, sachant que seule une fraction des logements sociaux prévus à la construction ont effectivement été achevés.
D’ailleurs, comme en France, la tension sur le marché locatif commence à devenir préoccupante. Dans la capitale, Berlin, qui a vu sa population augmenter de 78.000 habitants en un an, le taux de vacance des logements est tombé à 2%, bien en dessous des standards tricolores. Et pendant ce temps, l’index des prix des loyers a bondi de 7,4%. Des éléments qui poussent vdpResearch à anticiper un retour à une hausse des prix de 1% dès l’année prochaine.
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