(Crédits photo : Unsplash - Florian Wehde )
Contrairement à la tendance nationale, les mauvaises performances énergétiques n'impactent pas vraiment les ventes dans la cité phocéenne. Explications.
L'obligation de rénovation des passoires thermiques inquiète les propriétaires. En effet, depuis le 1er janvier, les pires passoires sont interdites à la location (celles qui consomment plus de 450 kWh/m² par an). En 2025, ce sera au tour de tous les logements G puis les F en 2028 et les E en 2034. Un mauvais diagnostic de performance énergétique (DPE) est souvent un argument de négociation pour les futurs acquéreurs pour faire baisser le prix de vente. La ville de Marseille échappe à cette difficulté : les passoires thermiques se vendent vite et bien dans la cité phocéenne, d'après le portail immobilier SeLoger. Pourquoi Marseille fait-elle figure d'exception?
Tout d'abord, le nombre de passoires thermiques en vente entre 2018 et 2022 a chuté, passant de 7,4% en 2018 à 6% en 2019, puis à 6,5 % en 2020, et 5,2 % en 2021 avant d'atteindre «seulement» 4,6 % en 2022, relève SeLoger. À Paris, on compte 37% de passoires thermiques parmi les biens en vente et au niveau national, 19,2%. Le marché marseillais est extrêmement dynamique et les biens partent rapidement, ce qui explique que les passoires thermiques ne restent pas longtemps sur le marché. Le marché étant tendu, les acquéreurs ont moins de pouvoir de négociation.
Au 1er janvier 2023, les prix ont augmenté de 14,7 % en 18 mois, portant le mètre carré à 3891 €/m² pour les appartements et 4542 €/m² pour les maisons. Et ce malgré une baisse des prix sur l'ensemble du territoire français ou un ralentissement. Cette explosion des prix est «normale» selon Hosman, une agence immobilière à prix fixe. « Le marché immobilier à Marseille a longtemps souffert d'une sous-évaluation de la valeur de son immobilier. Le prix du m² à Marseille était bien loin des prix au m² qu'on pouvait voir à Paris, Lyon ou encore Bordeaux. Boudée par les acheteurs car Marseille n'avait pas bonne presse, la ville est désormais sous le feu des projecteurs et rattrape son retard. »
Un climat doux
Le groupe SeLoger note toutefois un écart de prix entre les logements dont l'étiquette énergétique est correcte et les logements énergivores. Le prix des biens dont l'étiquette énergétique est correcte progresse de 15% et le prix des passoires thermiques progresse aussi, mais de 11,8%. Un prix toujours en hausse malgré un mauvais DPE. À noter, la localisation a également un impact. Dans les quartiers périphériques de Marseille, l'offre de biens récents, avec une meilleure note énergétique, est plus importante et explique en partie la différence de prix moyenne en pourcentage entre un appartement classé B et un appartement classé G, entre les arrondissements périphériques (sud, est et nord) et le centre, note Yanport, spécialiste de la donnée immobilière.
Au niveau national, les prix des passoires thermiques sont a contrario revus à la baisse, selon les Notaires de France. Les appartements classés F et G se vendaient 11 % moins cher en Nouvelle-Aquitaine que ceux qui sont en D, et 10 % de moins en Provence-Alpes-Côte d'Azur, en 2021. Et pour les maisons, cette chute atteignait même 19 % en Nouvelle-Aquitaine et 14 % en Occitanie et dans le Grand Est.
Autre explication, le climat méditerranéen de la cité phocéenne rend les habitants moins sensibles aux passoires énergétiques. Les températures avoisinent les 30 degrés en juillet-août et en décembre-janvier, la température la plus basse relevée par Météo France est de 5 degrés. Les acquéreurs se montrent donc moins réticents à acheter un logement énergivore. Autant de facteurs qui jouent en faveur de la cité phocéenne.
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