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La nue-propriété : définition
La nue-propriété est un montage patrimonial qui repose sur le démembrement du droit de propriété après une donation ou un décès. Elle désigne le fait de posséder un bien (immobilier ou financier) sans en avoir l’usufruit, autrement dit, sans disposer de la jouissance de ce bien. Dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier, le nu-propriétaire n’occupe donc pas les lieux et n’en perçoit pas les éventuels revenus locatifs.
Un ticket d’entrée attractif
Avec une décote moyenne oscillant entre 30 % et 40 % des prix du marché selon les zones, le ticket d’entrée de la nue-propriété est particulièrement attractif pour les investisseurs disposant d’un petit budget. Elle leur permet par ailleurs de cibler des biens de qualité situés dans des secteurs dynamiques. En achetant la nue-propriété, les investisseurs cèdent l’usufruit pendant quinze à vingt ans à un bailleur social ou à un investisseur institutionnel. Ce montage comporte peu de risques sur le moyen et long terme, dans la mesure où les biens sont acquis avec une décote importante. Ainsi, même dans les périodes mouvementées, les investisseurs sont quasi-assurés d’un retour sur investissement au terme de l’usufruit.
Aucune charge locative
La nue-propriété s’acquiert dans le cadre d’un démembrement de propriété étalé sur plusieurs années. Durant cette période, le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer. Les règles entourant la gestion, ainsi que les charges locatives – incluant les travaux – sont définis dans la convention de démembrement signée entre les deux parties. En règle générale, les conventions proposées prévoient que le bailleur supporte intégralement les travaux. Une fois le délai de démembrement écoulé, le nu-propriétaire devient propriétaire en pleine propriété du bien. Il en acquiert donc la jouissance et peut disposer du bien comme il le souhaite.
Une fiscalité avantageuse
La nue-propriété s’accompagne d’une fiscalité avantageuse. Dans le cadre d’un emprunt, les intérêts sont déductibles des éventuels autres revenus fonciers. Dans la mesure où le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyer pendant la durée du démembrement, les revenus locatifs ne sont pas imposables de son côté. La convention de démembrement précise qui, du bailleur ou du nu-propriétaire, doit s’acquitter de la taxe foncière – cette dernière revenant habituellement au bailleur. De plus, en cas de revente après le démembrement, le calcul de la plus-value est établi à partir de la valeur de reconstitution en pleine propriété et non à partir du prix d’achat de la nue-propriété. Par ailleurs, la durée de détention est déterminée en tenant compte des années de démembrement. Enfin, la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette taxable des contribuables redevables de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
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