Pourquoi Dublin fait saliver les fonds immobiliers français

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(Crédits photo : Unsplash - Vincent NICOLAS )

La capitale irlandaise est devenue le nouvel eldorado des fonds immobiliers français dotés de cash.

C'est le nouvel eldorado des fonds immobiliers français dotés de cash. Dublin, la capitale des multinationales américaines, dont la plupart des Bigtech (Google, Meta..) fait aujourd'hui saliver les sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI), des fonds qui gèrent des portefeuilles d'immeubles pour le compte d'épargnants et qui investissent en France et en Europe. La raison? Les prix des bureaux ont largement flanché, sous l'effet de la flambée du coût du crédit qui secoue le vieux continent. Les propriétaires endettés à taux variables doivent vendre vite. Certains actifs ont perdu 20 à 30 % de leur valeur en quelques mois. C'est bien plus qu'ailleurs en Europe (-7,24 % en moyenne au quatrième trimestre 2022, selon l'indice européen Inrev) où les effets de l'envolée des taux se diffusent plus lentement.

Dans ce contexte, les SCPI tirent leur épingle du jeu. Ces produits d'épargne populaire ont de l'argent issu des souscriptions des épargnants Français (10 milliards d'euros en 2022, +37% sur un an, un record). «Les SCPI ont des liquidités. Or il y a des opportunités en Irlande. On voit des vendeurs étranglés par le poids de leur dette et qui doivent vendre à tout prix , confirme Nicolas Kert, président de Remake AM, un jeune fonds immobilier très investi en Europe et qui vient d'acquérir trois immeubles de bureaux à Dublin, pour près de 60 millions d'euros au total.

Ce n'est pas la seule SCPI à faire ses emplettes dans la capitale de l'Irlande. Des poids lourds comme Amundi, Corum, La Française, Sofidy ou d'autres jeunes pousses comme Iroko, y sont de plus en plus présents. « C'est un très bon moment pour acheter» , confirme Philippe Cervesi, directeur des investissements chez Corum, la première SCPI à avoir investi dans le pays en 2015, et qui vient d'acquérir un nouvel immeuble de bureaux fin juin. «C'est avec d'autres pays du nord de l'Europe - Angleterre, Belgique, Pays-Bas.. - un endroit ou la correction des prix s'applique beaucoup plus vite qu'ailleurs.» En Irlande, ces fonds profitent en outre, d'une moindre concurrence en ce moment. Les fonds Irlandais et anglais, acheteurs traditionnels sur ce marché et qui ont beaucoup recours au crédit, sont particulièrement absents.

Fiscalité avantageuse

Du fait de ces achats à bon prix, les rendements affichés par ces immeubles, destiné à être loués à des entreprises, montent en flèche - entre 6 et 8% bruts - Car dans le même temps, les loyers ne baissent pas. Ils suivent l'inflation toujours forte. De quoi satisfaire les petits porteurs qui investissent dans ces produits pour leur rentabilité - 4,5% toutes SCPI confondues en 2022 mais autour de 6% pour les meilleurs fonds. Néanmoins, investir en Irlande n'est pas sans risque. La vacance locative tend aussi à augmenter ces derniers mois. Les entreprises de la tech ont licencié et l'offre en bureau est plus abondante. D'où la nécessité de bien acheter.

Pour autant,les rendements servis ne sont pas le seul avantage du pays. La fiscalité y est plus douce qu'ailleurs (25% lorsqu'on loue un logement ou un bureau), ce qui permet d'alléger la facture pour l'épargnant qui échappe ainsi à l'impôt Français, car il ne peut être imposé deux fois. Et côté gérant, il est aussi plus confortable d'y investir qu'en France. Les deals peuvent se faire très vite, entre 6 à 8 semaines, entre l'offre et la signature, ce qui permet aux gérants de déployer rapidement leur argent. En France, il faut compter 3 à 6 mois. Mais ce n'est pas tout. Les bailleurs peuvent refacturer absolument tous les travaux au locataire, ce qui n'est pas le cas dans l'Hexagone. En outre, les baux signés avec une société peuvent être extrêmement longs, entre 20 et 25 ans. Ce qui sécurise les loyers pour une longue période.

Mais surtout, l'avantage comparatif dont bénéficient les fonds français leur permet de se positionner sur des actifs de bonne qualité, dans des beaux immeubles en centre-ville et ce, à moindre coût. «La bonne stratégie reste de choisir les meilleurs emplacements» , rappelle Jean-Marc Peter, directeur général de la société de gestion Sofidy, un des poids lourds du secteur. Le faire à Dublin dans des conditions de marché favorables, n'est pas un mauvais pari ».