Patrimoine : comment choisir entre louer et acheter son logement ?

Boursorama avec LabSense19/04/2018 à 08:30

Selon l'Insee, 58% des Français sont propriétaires de leur logement et 80% aimeraient le devenir. Les taux d'intérêts des crédits immobiliers particulièrement bas aux cours des derniers semestres sont de nature à inciter à devenir propriétaire plutôt que de rester locataire. Mais pour les spécialistes du secteur, la question est plus complexe que cela. Tout dépend de son projet de vie mais aussi des coûts globaux qui entrent dans l'opération. A tel point qu'une réponse standard n'existe pas. Comment choisir entre louer et acheter son logement ? Nos conseils.

Patrimoine : comment choisir entre louer et acheter son logement ? / iStock.com - yataa

Louer ou acheter : la question des coûts globaux

Rares pour ne pas dire extrêmement rares sont les agents immobiliers qui déconseilleront d'acheter un logement plutôt que d'en rester simple locataire. Mais en y regardant de plus près, l'opération n'est pas systématiquement avantageuse pour l'acheteur. Car même si dans la plupart des villes, l'achat d'un logement est rentabilisé au bout de trois années et que les loyers sont considérés comme versés à perte passée cette période, il s'agit d'une moyenne qui ne reflète pas la réalité dans tout le pays, les écarts de prix pouvant être plus que conséquents. L'important est alors de raisonner en coûts globaux. Car un achat ne s'arrête évidemment pas au seul prix de vente d'une maison ou d'un appartement. Il comprend le coût total du crédit (mensualités sur 20/25 voire 30 ans, coût de l'assurance) ainsi que les frais d'agence et les frais de notaire. Mais il faut également bien prendre en considération la totalité des frais qui devront être engagés tout au long de la vie du bien acheté : frais d'entretien, réparation, travaux éventuels, taxe d'habitation, factures d'énergie et bien entendu la taxe foncière. Autant de postes de dépenses qui, additionnés, représentent au final une enveloppe bien plus épaisse qu'imaginée. Le piège est donc de rester focalisé sur le simple fait que les mensualités du crédit représentent l'équivalent d'un loyer car bien d'autres frais entrent en ligne de compte. Raisonner en termes de coûts globaux permet alors d'attester de la faisabilité et du bien-fondé d'un éventuel achat en fonction de ses revenus disponibles. Aussi, le marché de l'immobilier est soumis comme tout autre marché à des fluctuations pouvant être des plus importantes, à la hausse mais aussi à la baisse. Générer une plus-value à la revente n'est pas systématique même si dans bien des cas cela reflète une réalité dans la plupart des situations.

Devenir propriétaire ou rester locataire : quel projet de vie ?

A côté de la question des coûts globaux d'une opération d'achat, celle du projet de vie est également centrale et doit entrer dans la balance. En devenant propriétaire d'un bien, un patrimoine est constitué, un capital qui sera amorti à la fin du crédit et qu'il sera possible soit de valoriser à la vente soit de transmettre à ses descendants par exemple. Il en va aussi de l'aspect sécuritaire d'un achat pour sa famille avec la notion de protection, de donner un toit sur la tête à ses enfants. En étant propriétaire de son logement, les risques de devoir quitter les lieux sont réduits. Mais rester locataire fait également écho à un projet de vie, différent mais pourtant bien intéressant. Un projet de vie orienté non pas patrimoine mais liberté et frais réduits. A niveau égal de revenus, le reste à vivre d'un locataire est souvent supérieur à celui d'un primo-accédant, avec tout ce que cela suppose comme possibilités en termes de temps libre, de voyages, de dépenses annexes. Le locataire n'a qu'à s'acquitter de son loyer, de la taxe d'habitation s'il en est toujours redevable et des factures en eau et en électricité. Les frais d'entretien comme ceux de réparation et les éventuels travaux incontournables (par ex : réfection de la toiture, remise aux normes de l'installation électrique, isolation...) sont à la charge du bailleur. Idem pour la coûteuse taxe foncière. Autant de frais qu'un locataire n'a pas à supporter.Devenir propriétaire de son logement ou demeurer locataire n'est pas une simple affaire de prix au mètre carré, de taux d'intérêts, de mensualités de crédit. Les coûts globaux de l'opération doivent être pris en compte de même que celle du projet de vie qui est en trame. Car la plupart du temps, la vraie "bonne affaire" n’est pas tant pour l'acheteur mais pour le vendeur, l'intermédiaire et l'organisme prêteur.

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