Marché de l’immobilier logistique en France : la demande placée s’effondre au 1er trimestre mais l’investissement s’établit à un niveau record à 1,4 milliard €
On assiste à un grand écart sur le marché des entrepôts en France au 1er trimestre 2020 d’après les chiffres publiés et analysés par la société internationale de conseil en immobilier Cushman & Wakefield : d’un côté une demande placée auprès des utilisateurs à un plus bas depuis 15 ans à 360 000 m2, reflétant le coup d’arrêt brutal et inédit de l’économie à partir de mi-mars, et de l’autre un niveau d’investissement d’1,4 milliard €, record absolu pour un premier trimestre sur cette typologie d’actifs immobiliers et surtout un chiffre trimestriel quasiment équivalent au volume annuel moyen des 10 dernières années !
Cushman & Wakefield relativise cependant la diminution de la demande placée en raison de la crise sanitaire, laissant augurer du prolongement de cette baisse d’activité sur les deux premiers mois du 2nd trimestre avant un rattrapage progressif sur la fin de l’année: « D’une certaine façon, le confinement est venu accentuer ce qui aurait été par ailleurs un démarrage assez faible, sans être catastrophique. En revanche, la quasi-impossibilité de concrétiser des transactions pendant deux mois va considérablement écrêter l’activité du deuxième trimestre, sans compter les délais d’instruction de permis de construire et d’ICPE repoussés. Le redémarrage s’effectuera donc graduellement au second semestre et, dans ces conditions, un volume de 2 millions de m² commercialisés en 2020 pourrait être accueilli comme une “performance” », anticipe Cushman & Wakefield.
Sans surprise, l’impact de cette situation exceptionnelle sur les loyers devrait être négatif, alors que l’on sort d’un cycle où les actifs logistiques enregistraient une très bonne tenue des loyers faciaux et une diminution sensible des mesures d’accompagnement, y compris pour les actifs secondaires situés sur des marchés moins fluides. Cushman & Wakefield ne constate pas pour le moment de mouvement particulier sur les valeurs locatives, mais la vigilance devra être de mise sur les délais de commercialisation, le niveau de l’offre immédiate, et l’évolution des mesures d’accompagnement. « Combiner une localisation stratégique, un bâti de qualité et un potentiel d’extension restera au cours des prochains trimestres le meilleur rempart contre des éventuelles corrections de loyers », estime Alexis Bouteiller, directeur logistique utilisateurs chez Cushman & Wakefield.
Côté investisseurs, le 1er trimestre 2020 a certes établi un niveau absolument stratosphérique à 1,4 milliard € transactés, mais que doit-on anticiper pour les trimestres suivants? Cushman & Wakefield estime que l’appétit des investisseurs devrait rester intact, la difficulté pratique à passer devant le notaire en période de confinement expliquant probablement une prévisible contraction ponctuelle des volumes engagés. « La concurrence reste forte entre investisseurs souhaitant se renforcer ou se diversifier en logistique. Contrairement aux cycles de retournement conjoncturels précédents, l’investissement en immobilier logistique pourrait même sortir gagnant en comparaison de classes d’actifs plus chahutées. Le premium pour des actifs prime restera intact, mais l’écart avec des acquisitions plus incertaines pourrait s’accroître. La juste appréciation du risque sera plus que jamais de rigueur », analyse Romain Nicolle, directeur logistique investissement chez Cushman & Wakefield.
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