Lexique sur les SCPI : les clés pour comprendre et investir sereinement

information fournie par Swiss Life AM FR •21/10/2025 à 15:57

SWISS LIFE

Investir en SCPI, c'est accéder à l'immobilier autrement. Pour bien appréhender ce type de placement, il est essentiel de maîtriser les termes clés qui le structurent. Ce lexique vous donne les repères indispensables pour comprendre, comparer et investir en tout confiance.

Comprendre les types de SCPI

SCPI de rendement

Ce type de SCPI investit dans l'immobilier tertiaire (bureaux, commerces, logistique…) et vise à générer des revenus réguliers. Elle est souvent choisie pour sa capacité à produire un rendement stable.

SCPI fiscale

Investie dans le résidentiel, elle permet de bénéficier de réductions d'impôts correspondant à une loi fiscale liée à l'immobilier neuf ou l'immobilier ancien à restaurer (Malraux, Denormandie…). Elle est davantage orientée vers l'optimisation fiscale que la recherche de rendement immédiat.

Les notions liées à l'investissement

Prix de souscription (ou prix de part)

C'est le montant à verser pour acquérir une part de SCPI. Il reflète la valeur des actifs détenus, les éventuels frais d'entrée et la stratégie de la société de gestion. Ce prix peut évoluer dans le temps, selon les revalorisations décidées par la société de gestion.

Valeur de reconstitution

Elle représente le coût théorique qu'il faudrait engager pour reconstituer à l'identique le patrimoine de la SCPI, en tenant compte de la valeur des immeubles détenus, de la trésorerie disponible, des frais d'acquisition (notaire, agence, droits d'enregistrement…) et des frais de constitution ou de gestion. Cette valeur est calculée chaque année par la société de gestion et publiée dans le rapport annuel de la SCPI et permet d'évaluer si le prix de souscription est aligné avec la valeur réelle du patrimoine.

Exemple : si le prix de souscription est de 200 € et que la valeur de reconstitution est de 210 €, cela signifie que l'investisseur achète une part moins chère que sa valeur théorique. Cela peut être interprété comme une décote favorable, offrant un potentiel de revalorisation à moyen terme.

Valeur de réalisation

C'est la valeur vénale des immeubles détenus par la SCPI, augmentée de la trésorerie. Elle permet d'estimer le patrimoine “net” de la SCPI, sans tenir compte des frais d'acquisition. Cette valeur est utile pour évaluer la solidité du portefeuille immobilier.

Valeur de retrait

C'est le montant que l'investisseur perçoit en cas de revente de ses parts. Elle est généralement inférieure au prix de souscription, notamment en raison des frais associés. Elle peut évoluer selon les décisions de la société de gestion.

Taux de distribution

Indicateur de performance annualisé : revenu versé sur une année ÷ prix de part au 1er janvier.
Le taux de distribution donne une indication du rendement brut, mais ne tient pas compte des variations du prix de part ni des frais. C'est un repère utile pour comparer les SCPI entre elles.

Frais de gestion

Ce sont les frais prélevés par la société de gestion pour couvrir les coûts liés à l'administration de la SCPI. Ils sont intégrés dans le calcul du rendement net et peuvent varier selon les SCPI. Ils doivent être analysés en regard de la qualité de gestion et des services proposés.

Report à nouveau (RAN)

Ce sont des réserves constituées par la SCPI à partir des loyers non distribués, permettant de lisser les revenus en cas de baisse temporaire des loyers ou de vacance locative. Un RAN élevé peut être perçu comme un matelas de sécurité pour les investisseurs.

Taux d'Occupation Physique (TOP)

C'est le pourcentage de la surface totale des immeubles effectivement occupée par rapport à la surface totale du patrimoine de la SCPI.  Un TOP élevé témoigne d'une bonne gestion locative.

Taux d'Occupation Financier (TOF)

C'est le pourcentage des loyers effectivement perçus par rapport aux loyers totaux théoriques . Il reflète la rentabilité réelle du parc immobilier.

Délai de jouissance

Il correspond à la période entre la date de souscription et le moment où l'investisseur commence à percevoir les loyers générés par la SCPI. Ce délai varie selon les SCPI, souvent de 3 à 6 mois, permettant à la société de gestion de collecter les fonds, d'investir dans de nouveaux actifs, et de stabiliser les flux locatifs avant de verser les premiers revenus.

Fonctionnement et liquidité

Capital fixe

Le capital est défini à l'avance et ne peut évoluer que lors d'augmentations de capital décidées par la société de gestion. Les souscriptions ne sont donc possibles que pendant ces périodes spécifiques, souvent limitées dans le temps. Pour revendre ses parts, l'investisseur doit passer par le marché secondaire, qui fonctionne comme une bourse interne à la SCPI : le prix de revente dépend de l'offre et de la demande, ce qui peut entraîner des délais et une liquidité variable. Il n'y a pas de garantie de vendre rapidement ni au prix souhaité.

Capital variable

Le capital peut évoluer librement, dans les limites fixées par les statuts de la SCPI. Les souscriptions et les rachats de parts sont possibles à tout moment, sous réserve de la liquidité disponible. La société de gestion assure la contrepartie : elle émet de nouvelles parts ou rachète celles des investisseurs souhaitant sortir. Cela offre une meilleure souplesse pour adapter son placement à sa situation personnelle. Ce type de SCPI est souvent privilégié par les investisseurs recherchant plus de souplesse.

Durée de détention conseillée

Les SCPI sont des placements de long terme. Il est recommandé de conserver ses parts 8 à 10 ans pour lisser les frais d'entrée, amortir les éventuelles fluctuations du marché immobilier et optimiser la fiscalité. Une sortie anticipée peut réduire la performance globale.

En résumé

Comprendre le vocabulaire des SCPI, c'est mieux anticiper les rendements, les frais, la fiscalité et les conditions de sortie. Que vous soyez curieux, débutant ou simplement en quête de clarté, vous voilà désormais familiarisé avec les notions essentielles qui structurent cet univers.

Chez Swiss Life Asset Managers France, nous avons à cœur de rendre l'investissement immobilier accessible à tous. Notre SCPI Mistral Sélection s'inscrit dans cette démarche de transparence, avec une documentation claire, des indicateurs régulièrement mis à jour et un accompagnement pédagogique à chaque étape.

La SCPI Mistral Sélection est disponible à la souscription en direct chez BoursoBank, mais aussi via les contrats d'assurance-vie (BoursoVie et Ex-Direct) et le plan d'épargne retraite PERin Matla.

L'investissement en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et de variation des revenus. Il convient d'investir en fonction de votre situation personnelle et de vos objectifs à long terme.