(Crédits: Adobe Stock)
Après un mauvais achat immobilier, un nombre croissant d'acquéreurs tente de se retourner contre les professionnels qui ont encadré la vente. Si leur responsabilité est engagée dans certains cas pour des fautes voire des tromperies, la justice rappelle qu'ils n'apportent pas de garantie.
Un achat immobilier, c'est généralement la plus grosse transaction d'une vie. Alors forcément, on souhaite que tout se passe au mieux et dans bien des cas on choisit de se tourner vers un professionnel pour bénéficier de son accompagnement. Mais si par malheur, quelques mois plus tard, la maison ou l'appartement rêvés se révèlent des nids à ennuis (infiltrations, fuites etc.), la tentation est grande de se retourner contre l'agent immobilier voire le notaire qui a encadré la vente. La Justice rappelle que l'agent immobilier notamment est tenu à un devoir de conseil et d'information.
C'est ainsi que la Cour de cassation vient de confirmer récemment un arrêt d'appel où un acheteur se retournait contre un vendeur pour des problèmes de fissures pourtant apparentes dès l'achat . Les magistrats ont estimé que l'on ne pouvait parler de vice caché à imputer au vendeur, en revanche l'agent immobilier a été jugé fautif pour ne pas avoir attiré l'attention de son client sur ces désordres apparents. Quant aux vices cachés, les agents immobiliers insèrent souvent des clauses pour exonérer leur responsabilité. Elle n'est généralement mise en cause que s'il est prouvé que l'agent connaissait des vices et/ou défaut qu'il a cachés ou qu'il y a clairement une forme de tromperie sur le bien.
Pas un expert technique
Si l'agent immobilier doit effectuer sérieusement et honnêtement son travail, Me Laurent Gimalac rappelle sur son blog qu'il ne faut pas trop lui en demander . « En tant que professionnel de l'intermédiation, il n'est ni garant du bien vendu ni expert technique» , rappelle l'avocat. « Plusieurs décisions récentes soulignent que la responsabilité de l'agent immobilier vis-à-vis de l'acquéreur suppose une faute caractérisée, généralement une rétention d'information connue ou une présentation trompeuse du bien » , précise-t-il comme dans cette affaire ou un agent a été condamné pour avoir laissé croire que des travaux de fondation avaient été effectués alors que ce n'était pas le cas (CA Versailles, 1er juillet 2021).
Mais au-delà de ces situations, la justice s'en tient généralement à une obligation de moyens et non de résultat. À ce titre, l'arrêt rendu par la cour d'appel de Reims le 23 mai 2023 (n° RG 21/01845) illustre bien ce principe. Dans cette affaire, un couple avait acquis via un agent immobilier une maison ancienne pour 290.000 euros. Or les acheteurs ont rapidement dû faire face à diverses difficultés : humidité, infiltrations, défauts de toiture, pannes d'équipements et non-conformité électrique... Ils se sont donc retournés contre l'agent estimant qu'il n'avait pas effectué toutes les vérifications nécessaires. Les juges n'ont pas retenu cette approche estimant que l'agent n'avait aucune obligation de contrôle technique approfondi et qu'il avait effectué toutes ses missions. D'ailleurs, les acquéreurs avaient visité le bien à plusieurs repris accompagnés de professionnels du bâtiment.
Vigilance renforcée
Des éléments qui poussent l'avocat à rappeler que le devoir d'assistance de l'agent immobilier est limité et que l'acheteur doit faire preuve d'une « vigilance renforcée » , surtout lorsqu'il achète une maison manifestement ancienne. « La cour d'appel rappelle ici un principe fondamental : le devoir d'information n'implique pas une obligation de vérification active ou de validation technique des documents communiqués, précise l'avocat. Il appartient à l'acquéreur, notamment en présence d'éléments d'alerte ou d'un doute légitime, de solliciter ses propres experts ou conseils. »
0 commentaire
Vous devez être membre pour ajouter un commentaire.
Vous êtes déjà membre ? Connectez-vous
Pas encore membre ? Devenez membre gratuitement
Signaler le commentaire
Fermer