Un propriétaire avait saisi la justice pour obtenir l’expulsion d’un occupant sans titre mais son attitude tolérante envers cet occupant durant des années a fait reconnaître aux juges l’existence d’un bail.
Le comportement du propriétaire d’un bien, devant un occupant à l’origine sans titre, peut suffire à faire reconnaître l’existence d’un bail . Le comportement conciliant du propriétaire permet de conclure qu’il y a eu une novation dans les relations, à estimé la Cour de cassation, dans un arrêt du 15 février 2023 (Cass. Civ 3, 15.2.2023, N 22-19.419), c’est-à-dire qu’une relation juridique nouvelle a été substituée à une situation ancienne.
Un propriétaire d’un appartement avait saisi la justice pour obtenir l’expulsion d’un occupant sans titre . Il s’agissait autrefois d’un salarié auquel avait été fourni un logement de fonction mais il avait pris sa retraite depuis longtemps sans libérer les lieux et n’avait donc plus aucun droit à demeurer en place puisque aucun accord, aucun bail, n’avait été signé.
Des quittances de loyer et des régularisations de charges
L’occupant n’a pas de titre, a observé la Cour de cassation, mais l’attitude tolérante du propriétaire durant des années permet de conclure qu’il a accepté une novation, en l’espèce la transformation de l’ancienne convention d’occupation en bail d’habitation.
En principe, la novation ne se présume pas, elle ne peut être que le résultat d’un nouveau contrat dûment signé. Mais ce propriétaire ayant durant des années fourni des quittances de loyer, obtenu des régularisations de charges et des augmentations de loyer, il a prouvé qu’il avait accepté sans aucun doute la modification de la situation juridique et l’existence d’un bail verbal.
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