Le commerce physique a-t-il encore sa place en SCPI ?

SWISS LIFE AM FRANCE

La montée en puissance de l'e-commerce a profondément transformé nos habitudes d'achat, laissant penser que le commerce physique est en perte de vitesse. Pourtant, cette perception ne reflète pas la réalité du marché immobilier. Les commerces de proximité, les enseignes alimentaires et les services essentiels continuent d'occuper une place stratégique dans les portefeuilles des SCPI. Leur résilience repose sur des emplacements stratégiques et des locataires solides, deux leviers qui garantissent stabilité et performance.

Des commerces toujours très fréquentés
Malgré la croissance des achats en ligne, 8 Français sur 10 privilégient encore les magasins pour l'alimentaire, la santé ou les services de proximité (source : Procos 2024). Ces formats répondent à des besoins immédiats et bénéficient d'un trafic régulier, même en période de ralentissement économique. Cette résilience en fait des actifs recherchés par les SCPI.

L'emplacement : véritable pilier de la valeur
En immobilier, la localisation reste déterminante. Les centres commerciaux à ciel ouvert sont l'exemple parfait. Situés en périphérie des grandes agglomérations, ils bénéficient d'une grande facilité de stationnement et d'un mix d'enseignes essentielles : pharmacie, alimentaire, bricolage, discount. Résultat : ces pôles à ciel ouvert affichent un taux de vacance particulièrement bas, autour de 6,6%, contre plus de 14% pour les centres commerciaux traditionnels (source : Savills Research 2025). Leur attractivité repose sur des loyers compétitifs et une demande locative soutenue, garantissant des revenus stables et une valorisation pérenne.

Des locataires robustes et diversifiés
Au-delà de l'emplacement, les SCPI ciblent des enseignes essentielles, qui résistent mieux à la concurrence du digital et assurent une fréquentation régulière. Une pharmacie ou une supérette répond à des besoins immédiats que le e-commerce ne peut remplacer, limitant ainsi les risques pour les investisseurs.

Des loyers moins volatils que ce que l'on imagine
Les loyers des commerces bien situés sont moins volatils que ceux d'autres actifs tertiaires. Les baux commerciaux sont généralement conclus sous la forme de baux 3/6/9, c'est‑à-dire des contrats d'une durée de 9 ans avec des possibilités de résiliation pour le locataire tous les 3 ans. Souvent indexés sur des indices comme l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux), ils assurent à la fois une bonne visibilité pour l'investisseur et une stabilité durable des revenus.
Lorsque l'emplacement est premium et l'enseigne solide, la rotation des locataires reste limitée, contribuant à une rentabilité régulière. Cette sécurité est un atout majeur pour les SCPI, qui recherchent des flux locatifs prévisibles.

Un moteur de rendement pour les SCPI diversifiées
Dans une SCPI diversifiée, la sélection de commerces bien situés constitue un véritable levier de stabilité. Ces actifs répondent à des besoins quotidiens, génèrent des flux locatifs prévisibles et contribuent à lisser les performances dans le temps.
C'est dans cette logique que certaines SCPI, comme Mistral Sélection, intègrent des actifs de commerce au cœur de leur allocation, en privilégiant des localisations robustes et des formats résilients tels que les retail parks ou les commerces de centre-ville.

En résumé, le commerce physique conserve toute sa place en SCPI, dès lors qu'il s'appuie sur des emplacements stratégiques, des enseignes solides et des baux sécurisés. Ces fondamentaux sont précisément ceux que recherchent les SCPI orientées vers la résilience et la régularité des revenus.

La SCPI Mistral Sélection, gérée par Swiss Life Asset Managers France, illustre pleinement cette conviction. En intégrant des retail parks soigneusement sélectionnés – à l'image de ceux situés dans le nord de la France ou encore en périphérie de Porto – elle construit un portefeuille diversifié et équilibré, centré sur des usages concrets. En misant sur des actifs répondant à des besoins essentiels, la SCPI vise à générer des flux locatifs stables et durables. Son ambition : proposer aux investisseurs une allocation pérenne, où le commerce physique demeure un moteur de rendement à part entière.

Mistral Sélection est disponible à la souscription en direct chez BoursoBank, mais aussi via les contrats d'assurance-vie (BoursoVie et Ex-Direct) et le plan d'épargne retraite PERin Matla.