Le nombre de ventes immobilières est attendu en baisse de 17% à la fin de l’année, sur un an. Les défaillances d’agences s’envolent.
«Le million, le million!» L’ immobilier a vécu quatre années d’euphorie avec des ventes dépassant à chaque mois la barre du million. Un pic à plus d’1,2 million de transactions a même été atteint en août 2021 (cumul sur 12 mois) (voir ci-dessous). Et depuis, la courbe des ventes est en pleine dégringolade. À la fin de l’année, elle passera sous la barre du million: entre 920.000 et 930.000 transactions sont attendues pour décembre 2023, a annoncé au Figaro la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). Soit une chute de 17% par rapport à décembre 2022. « C’est la plus forte baisse de volumes sur un an depuis la fin de la Seconde guerre mondiale , souligne Loïc Cantin, président de la Fnaim. Certaines agences ont vu leurs ventes chuter de 40% entre les troisièmes trimestres 2022 et 2023. »
Bien que ce niveau de ventes reste élevé au regard des années pré-Covid, la chute est impressionnante. Mais aux dires de certains observateurs, elle pourrait et même devrait être beaucoup plus forte. « Comment est-ce possible que les ventes ne baissent que de 15 à 20% alors que la production de crédit dégringole de 50%? , s’interroge Henry Buzy-Cazaux, expert de l’immobilier depuis plus de 30 ans. La profession (agents immobiliers) a des problèmes avec la vérité des chiffres. » « Beaucoup de propriétaires, notamment des papyboomers secundo accédants, achètent cash », rétorque Loïc Cantin qui redoute une « paupérisation de la primo accession ».
Au-delà de cette bataille des chiffres, tout le monde s’accorde à dire que le logement est en crise. L’ancien ministre du Logement Olivier Klein n’avait pas hésité à reprendre l’expression de « bombe sociale » employée par l’économiste Robin Rivaton . Une formule que son successeur Patrice Vergriete n’a pas souhaité utiliser, lui préférant des mots plus classiques comme « craintes » et « inquiétudes ». Pourtant, cette crise brutale a fait des dégâts côté emploi. À fin juillet, 637 défaillances d’agences immobilières ont été enregistrées en France (sur un total de 42.000 agences) dont 498 ont été mises en liquidation judiciaire, selon le cabinet Altares (voir ci-dessous). Du jamais vu depuis décembre 2015! Il y a un an, ces défauts étaient deux fois moins nombreux.
Un pic de défaillances depuis 2015
Parmi ces 637 agences défaillantes, 520 ont moins de 3 salariés et la plupart ont été créées pendant la crise du Covid, surfant sur la dynamique liée aux envies de mise au vert des Français. « On ne s’improvise pas entrepreneur encore moins dans ce secteur très concentré en petites entreprises et où l’effet ciseau est encore plus terrible qu’ailleurs . Les revenus ont dégringolé et les charges se sont envolées très rapidement », analyse Thierry Millon, directeur des études d’Altares qui prévoit que le pic de la crise financière de 2009 pourrait être atteint dès le premier semestre 2024. À l’époque, près de 1400 défaillances d’agences immobilières avaient été constatées.
Le responsable de cette crise immobilière est tout trouvé: les taux de crédit dont l’envolée ces 18 derniers mois a rendu compliqué l’achat de logements. Mais ce n’est pas le seul: les prix immobiliers qui ne baissent pas assez ne sont pas étrangers également à cette crise. « Les prix ont reculé de 1,4% au deuxième trimestre en moyenne en France , affirme Loïc Cantin. Et la baisse devrait s’accélérer fortement jusqu’à fin 2024. » De quoi inciter les vendeurs, qui ne sont pas pressés, à baisser leur prix?
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