Je veux acheter avec ma sœur ou une amie : est-ce une bonne idée ? (Vos questions d’argent)

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À plusieurs, le projet immobilier devient plus accessible. Mais avant de signer, mieux vaut mesurer les conséquences juridiques et financières de cet engagement.

Face au niveau des prix immobiliers, acheter avec une sœur, un frère ou une amie peut sembler être le moyen le plus rapide de devenir propriétaire. En réunissant deux apports et deux revenus, les acquéreurs augmentent leur capacité d’emprunt et peuvent viser un logement plus grand, mieux situé ou doté d’un extérieur. Cette solution convient aussi bien à l’achat d’une résidence principale qu’à celui d’une maison de vacances ou d’un investissement locatif. Elle ne doit toutefois pas être considérée comme une simple colocation améliorée. Un achat immobilier engage les participants pour de longues années et les rend financièrement dépendants les uns des autres.

Un accord indispensable sur l’usage du logement

Avant même de visiter des biens, il faut vérifier que les futurs propriétaires partagent le même projet. L’une souhaite-t-elle conserver le logement pendant plusieurs années, alors que l’autre pourrait bientôt vouloir déménager pour s’installer avec son conjoint ? Les travaux, les charges, les périodes d’occupation ou la mise en location font-ils l’objet d’un accord ? Il est également indispensable de parler ouvertement des revenus, des crédits en cours, de l’épargne disponible et de la stabilité professionnelle de chacun. La banque étudiera l’ensemble de ces éléments . Elle cherchera surtout à comprendre la cohérence de l’opération et la capacité du groupe à assumer les mensualités, y compris si la situation personnelle de l’un des co-emprunteurs se dégrade.

Dans la plupart des prêts souscrits à plusieurs, les emprunteurs sont tenus solidairement au remboursement. Concrètement, si votre sœur ou votre amie cesse de régler sa part, la banque peut vous demander de payer la totalité de l’échéance. La répartition décidée entre vous ne lui est pas opposable. Avant de déposer une demande, une simulation permet donc de mesurer l’effort financier réel de chacun et de conserver une marge pour les imprévus. Chez BoursoBank, la demande de crédit immobilier peut être réalisée entièrement en ligne, avec une réponse immédiate sous réserve de l’étude complète du dossier. Les prêts sont proposés à partir de 100 000 euros, pour des durées comprises entre 7 et 25 ans, sans frais de dossier.

Une propriété commune à organiser avec précision

Le choix du cadre juridique est tout aussi important. L’ indivision est généralement la solution la plus simple : chaque acquéreur possède directement une fraction du logement, correspondant en principe à sa participation au financement. Cette proportion doit être inscrite précisément dans l’acte notarié. Si l’une apporte 70 % du prix et l’autre 30 %, déclarer une propriété à parts égales pourrait provoquer des difficultés lors de la revente. Une convention d’indivision est vivement recommandée pour organiser le paiement des charges, la réalisation des travaux, l’occupation du bien et la prise des décisions. Elle peut aussi désigner la personne chargée de la gestion courante et prévoir la marche à suivre en cas de désaccord.

L’indivision reste néanmoins fragile lorsqu’un propriétaire souhaite partir. Le Code civil pose en effet le principe selon lequel nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision. Un indivisaire peut donc demander le partage ou vendre sa quote-part, les autres disposant sous certaines conditions d’un droit prioritaire pour la racheter. Ils peuvent également procéder à un rachat de soulte, à condition d’obtenir l’accord de la banque si un crédit est toujours en cours. Celle-ci vérifiera que les propriétaires restants peuvent reprendre seuls la dette. En cas de décès, la part du défunt revient généralement à ses héritiers, qui peuvent ainsi devenir indivisaires à leur tour si aucune disposition particulière n’a été prévue.

La SCI pour mieux encadrer le projet

La société civile immobilière, ou SCI, offre davantage de possibilités pour organiser le projet. Le bien appartient alors à la société, tandis que chaque associé détient des parts proportionnelles à son apport. Les statuts peuvent fixer les règles de majorité, encadrer la vente des parts, désigner un gérant et anticiper le décès ou le retrait d’un associé. Cette souplesse se paie par des formalités et des coûts supplémentaires : rédaction des statuts, immatriculation, assemblées et suivi comptable. La SCI n’est donc pas systématiquement préférable, notamment pour un achat simple à deux. Son financement présente aussi certaines particularités et ne donne pas accès à tous les dispositifs réservés aux personnes physiques, comme le prêt à taux zéro.

Acheter avec un proche peut donc être une bonne idée, mais seulement si le projet reste viable lorsque l’entente est moins parfaite. Il faut prévoir par écrit la répartition des mensualités, des charges, des travaux et des espaces, mais aussi les conditions de revente, de rachat et d’accueil d’un nouvel associé. L’assurance emprunteur doit également être choisie avec attention afin de définir la quotité couverte pour chaque co-emprunteur. BoursoBank propose par ailleurs des financements sans indemnités de remboursement anticipé et peut accorder une réduction de taux de 0,10 point pour un logement affichant un DPE A ou B, selon les conditions de l’offre. Un rendez-vous pris suffisamment tôt avec un notaire permettra enfin de choisir entre indivision et SCI et d’éviter qu’un beau projet familial ou amical ne se transforme, quelques années plus tard, en impasse financière.