La fiscalité locative est un vrai casse-tête pour les propriétaires immobiliers et peut engendrer des oublis plus ou moins volontaires de leur part.
Avec le budget «Frankenstein» qui se profile à l’horizon (ou pas), les propriétaires immobiliers ne savent pas où donner de la tête. Encore plus si l’on s’arrête sur la fiscalité locative des meublés qui est loin d’être limpide actuellement. À tel point que le fisc a dû envoyer un mail à 776.000 propriétaires pour les avertir qu’ils risquent de devoir changer de régime fiscal au moment de déclarer leurs revenus locatifs.
Car la donne a changé depuis un an. La loi Le Meur , qui encadre la fiscalité des locations meublées, a modifié le seuil de revenus au-delà duquel vous n’avez pas le choix : vous devez choisir le régime «réel» - qui vous permet de déduire l’ensemble des frais réellement engagés et d’effectuer un amortissement du bien - pour déclarer vos revenus locatifs. En dessous, vous êtes libre d’opter pour le régime «réel» ou «micro-BIC» (qui vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire). Ce seuil a été abaissé de 77.700 à 15.000 euros pour un logement non classé (de 188.700 à 77.700 euros pour un logement classé).
Conséquence : plusieurs propriétaires pourraient basculer obligatoirement dans le régime fiscal «réel» dès cette année. Un régime plus avantageux fiscalement que le régime «micro-BIC» mais plus contraignant d’un point de vue administratif car il oblige les loueurs à tenir une comptabilité. Et ce n’est pas tout. Ils ont une autre obligation à remplir : immatriculer votre location. Comment ? En renseignant leur numéro SIRET dans leur déclaration de revenus ( voir ici le site détaillant les procédures ).
Immatriculation gratuite et 30 minutes de votre temps
Or, cette obligation est loin d’être respectée par tous. « Un tiers des loueurs en meublé, qui sont 1,2 million, officiellement déclarés, en France, ne respecte pas cette obligation légale », précise Baptiste Bochart, juriste de Jedeclaremonmeuble.com qui cite la base de données SIRENE de l’Insee. Certains ne sont pas au courant qu’ils doivent remplir cette obligation quand d’autres préfèrent faire la sourde oreille. « Une part importante de ces loueurs hors-la-loi me dit «je suis atteint d’une phobie administrative aiguë» et profite aussi de ce qu’aucune sanction ne leur soit infligée », raconte un expert de la location meublée.
Comme il est impossible de passer au «réel», si vous n’êtes pas immatriculés, on en conclut que ces 400.000 filous sont affiliés au régime «micro-BIC». Problème pour eux : une bonne partie risque de passer au réel avec la nouvelle loi Le Meur. Et là, ils n’échapperont pas à cette immatriculation qui, aux dires des experts que nous avons interrogés, « prend 30 minutes de votre temps », sans compter qu’elle est gratuite. Si les propriétaires ne prennent pas conscience de ce changement à temps, cela pourrait leur coûter très cher. Ils risquent de déclarer leurs revenus et d’envoyer leur liasse fiscale (ensemble des documents envoyés au fisc) trop tardivement.
Ces retards ne sont pas le seul danger qui guette les loueurs têtes en l’air. Un problème de date aussi. L’immatriculation doit avoir lieu dans les 15 jours suivant le début de l’activité locative qui correspond au moment où les dépenses peuvent être comptabilisées comme des charges déductibles pour réduire la base imposable. À quoi correspond ce «début d’activité» ? « Il s’agit de la date de la première dépense réalisée pour l’activité locativ e comme l’achat du bien immobilier ou des premiers meubles ou le début des travaux », corrige Baptiste Bochart. Or, certains propriétaires croient, au contraire, que le début de l’activité locative coïncide avec le jour où vous accueillez votre premier locataire.
Que risquent ces loueurs indélicats ? « Aucune sanction en soi mais un manque à gagner en termes de déduction fiscale qui se traduira donc par une imposition plus élevée », explique Baptiste Bochart. Au moment de déclarer vos revenus, si vous retirez les charges déductibles - comme des travaux par exemple - de votre base imposable, le fisc s’y opposera car qui dit «pas d’immatriculation», dit «pas d’activité» aux yeux de l’administration fiscale. Et la facture fiscale sera donc plus lourde. Sans compter la sanction liée au défaut de liasse fiscale. Vous aurez d’abord droit à une relance à l’amiable puis, 30 jours plus tard, une mise en demeure. Et enfin, une sanction 150 euros par page de liasse fiscale manquante.
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