Investir dans l’immobilier logistique (Crédit photo : 123RF)
Avec le développement de l'e-commerce, la logistique a acquis une dimension stratégique. Le marché de l'immobilier est en train de s'adapter en conséquence, ouvrant de nouvelles opportunités d'investissement.
L'offre immobilière s'adapte aux nouveaux besoins logistiques
Avec l'explosion du e-commerce, l'organisation logistique a évolué pour tenir compte des nouvelles attentes des consommateurs. La capacité à livrer dans des délais de plus en plus courts est devenue un facteur concurrentiel différenciant.
Les e-commerçants ont besoin d'entrepôts dédiés à la vente en ligne et d'un maillage territorial qui favorise la proximité avec les bassins de consommation.
Les grandes enseignes de distribution qui s'appuient sur un réseau important de magasins doivent adapter leur modèle. Certaines se dotent d'entrepôts qui permettent de desservir à la fois leurs magasins et leurs clients e-commerce. Elles gèrent ainsi dans un même entrepôt les stocks des magasins et les ventes en ligne.
Tri, emballage des produits, gestion des retours : la logistique autour du e-commerce comporte des spécificités et contraintes par rapport à la distribution plus traditionnelle. Elle nécessite en moyenne trois fois plus d'espaces de stockage. C'est pourquoi la majorité des nouveaux immeubles logistiques dépasse aujourd'hui 50 000 m².
Cette évolution nécessite une transformation du parc immobilier pour permettre aux utilisateurs de recevoir, stocker et distribuer les produits le plus rapidement possible. Des évolutions en terme de taille, volume, localisation mais également sur le plan technique avec par exemple la capacité à intégrer des process automatisés.
Le marché de l'immobilier logistique reste dynamique
Les promoteurs immobiliers ont bien saisi cette tendance et investissent de plus en plus dans les entrepôts, souvent au détriment des centres commerciaux. En plus d'être en plein essor, le secteur présente d'autres avantages :
- Les charges liées aux travaux d'amélioration des locaux sont à la charge du locataire
- Les revenus sont indexés sur l'inflation
- Les baux sont sécurisés car signés à long terme, en moyenne pour une durée de plus 15 ans pour les entrepôts de grande taille.
Selon les chiffres de BNP Paribas Real Estate, après trois années record et une année 2017 exceptionnelle (3 775 000 m² commercialisés), l'année 2018 affiche un dynamisme moindre mais enregistre néanmoins une bonne performance : fin septembre, la demande placée en entrepôts s'élève à plus de 2,6 millions de m² (en recul de 19 % en un an).
Comment investir ?
Pour les particuliers, il est possible d'accéder à ce marché en achetant des parts de SCPI. Une SCPI spécialisée sur le métier devrait bientôt voir le jour à travers la société de gestion Alderan. Il est également possible d'y accéder via certaines SCPI d'entreprise qui diversifient leur patrimoine immobilier en investissant dans les entrepôts logistiques (BNP Paribas, La Française, Paref).
Autre solution : acquérir des actions de sociétés foncières cotées qui évoluent dans ce secteur.
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