Immobilier : un marché fragilisé par le contexte économique

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Sur les 6 premiers mois de l'année, à l'exception de Marseille et des zones rurales périurbaines, les prix de l'immobilier se stabilisent, dans un contexte où l'inflation et la hausse des taux pèsent sur le pouvoir d'achat immobilier des Français.

Selon le site MeilleursAgents, exception faite de Marseille et du rural périurbain, les prix de l'immobilier sur la première partie de l'année 2022 oscillent entre stabilité et très légère hausse, dans un contexte d'inflation et de hausse des taux. La hausse des taux annoncée pour le second semestre ne devrait pas arranger la situation.

Un ralentissement général

Sur cette première moitié de l'année 2022, le marché immobilier en France ne connaît pas le même dynamisme que l'année précédente qui avait enregistré un nombre record de transactions (1,2 million de transactions dans l'ancien). Comparé aux premiers semestres des années passées, les six premiers mois de 2022 témoignent du ralentissement général du marché de l'immobilier.

À titre illustratif, alors que les prix au niveau national ont augmenté de + 1,7 % entre janvier et juin de cette année, ils avaient respectivement progressé sur la même période de + 2,5 % en 2018 et de + 3,4 % en 2019 et en 2020. Les six premiers mois de 2021, période particulièrement dynamique à la sortie de la crise sanitaire, avaient vu les prix grimper de + 3,8 %.

Le constat est similaire sur les cinquante plus grandes villes de France où la progression des prix sur le premier semestre 2022 (+ 1,6 %) est deux fois inférieure à celle de 2021 (+ 3,2 %), après + 4,3 % en 2020 et + 4,6 % en 2019. Idem dans les communes du top 10 (+ 1,6 % en 2022) qui avaient vu les prix bondir au premier semestre de + 3 % en 2018, + 5,4 % en 2019, + 4,9 % en 2020 et + 2,8 % en 2021.

Seules les zones rurales échappent à cette tendance : si la hausse des prix ralentit sur les six premiers mois 2022 (+ 4,6 %) par rapport à la même période en 2021 (+ 6,9 %), elle reste importante, notamment comparativement aux années antérieures (+ 0,9 % en 2018, + 0,8 % en 2019 et + 2,1 % en 2020).

Un mois de juin qui confirme la tendance

Le mois de juin confirme le tendance : à l'exception de Montpellier où les prix ont reculé de -0,3%, la totalité des grandes métropoles françaises (y compris Paris) ont vu leurs prix se stabiliser. Ainsi, ils n'ont pas bougé à Toulouse, Nantes et Bordeaux et quasiment pas à Paris et Rennes (+0,1%), Lyon (+0,4%), Nice et Lille (+0,5%).

Seule Marseille se démarque avec une nouvelle augmentation de + 1 % qui porte la hausse sur les 12 derniers mois à + 6,1 %, soit près de six fois plus que Lyon et Nantes (+ 1,1 %) et presque quatre fois plus que Toulouse (+ 1,6 %). Dans le même intervalle, Paris a vu ses prix diminuer de - 2 %.

L'inflation et la remontée des taux d'emprunt pèsent sur le pouvoir d'achat immobilier

Paradoxalement, alors que les prix semblent se stabiliser, la demande ne faiblit pas : l'indicateur de Tension Immobilière de Meilleurs Agents approche les 20 % à Paris intra-muros et dans la très grande majorité des communes du Top 10 et il est en hausse en moyenne de trois points dans les plus grandes villes de l'Hexagone.

Dans un marché où la demande est supérieure à l'offre, il semble que l'inflation et la remontée des taux d'emprunt impactent directement les projets des Français et pèsent sur leur pouvoir d'achat immobilier.

De plus, à la suite de la décision de maintenir les modalités de calcul des taux d'usure basées sur les taux pratiqués au trimestre précédent, dans une volonté de protéger les emprunteurs, certaines banques se montrent encore plus sélectives dans l'acceptation des dossiers de crédit, excluant encore plus de candidats à la propriété.

Le contexte ne devrait pas s'améliorer à court terme : selon l'Insee, l'inflation en France devrait connaître une nouvelle poussée dans les mois à venir pour atteindre 7 % fin 2022. Cela devrait conforter la BCE dans son changement d'orientation de la politique monétaire qui annonce des hausses de taux directeurs. Par ailleurs, les tensions sur les marchés obligataires vont accentuer ces hausses des taux d'emprunt.

Selon le gouverneur de la Banque de France François Villeroy de Galhau, d'ici la fin de l'année, les taux d'emprunt immobiliers pourraient monter à 3 %. Si tel était le cas, MeilleursAgents estime que les acquéreurs devraient perdre près de 13 % de capacité d'emprunt.

Tout ceci pourrait entraîner une baisse des prix de l'immobilier dans les prochains mois.