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Les sociétés civiles de placement immobilier sont très largement investies dans des bureaux, des commerces, des entrepôts ou des hôtels. La rentabilité de ces biens immobiliers à usage professionnel est, en effet, supérieure à celle des logements d'habitation.
Qu'est-ce que l'immobilier professionnel ?
L'immobilier professionnel, aussi appelé « immobilier d'entreprise », englobe l'ensemble des biens immobiliers utilisés dans le cadre d'une activité économique. Il s'oppose à l'immobilier résidentiel, qui regroupe les logements d'habitation (maisons, appartements).
Concrètement, l'immobilier professionnel rassemble les bureaux d'entreprise, les commerces et centres commerciaux, les entrepôts et plateformes logistiques, les hôtels, les centres de loisirs, les écoles et universités privées, les cliniques, les maisons de retraite ou encore les réseaux de salles de sport. Bref, ce sont les locaux que les entreprises louent pour exercer leurs activités.
Quelle place occupe l'immobilier professionnel dans les SCPI ?
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des fonds, gérés par des sociétés de gestion de portefeuille (SGP) agrées par l'Autorité des marchés financiers (AMF), qui investissent dans l'immobilier grâce aux capitaux collectés auprès d'investisseurs, dont des particuliers. Ces biens sont ensuite loués, et les loyers sont redistribués aux investisseurs sous forme d'acomptes sur dividendes, en fonction du nombre de parts qu'ils détiennent dans la SCPI.
Au 31 décembre 2024, les SCPI résidentielles, investies dans les logements d'habitation, représentaient seulement 4,97% de la capitalisation totale des SCPI.
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L'immobilier professionnel, lui, en constituait 95,03 %, avec une prédominance des SCPI de bureaux (60,90 %), suivies des SCPI diversifiées (18,42 %), des SCPI de santé/éducation (10,75 %), des SCPI de commerces (7,25 %), des SCPI de logistique (2,12 %) et des SCPI dédiées au tourisme, aux hôtels et aux loisirs (0,55 %).
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Pour quelles raisons les SCPI sont-elles quasi-exclusivement investies dans l'immobilier d'entreprise ?
Pour attirer les investisseurs, les SCPI doivent proposer de bons rendements. Or, l'immobilier locatif professionnel offre une rentabilité généralement plus élevée que l'immobilier locatif résidentiel.
Les locaux d'activité ont, dans la majorité des cas, des surfaces plus importantes que les logements d'habitation. Les entreprises sont, par ailleurs, prêtes à mettre le prix pour louer des bureaux bien desservis par les transports en commun ou un entrepôt situé à la sortie d'une bretelle d'autoroute. La qualité de l'emplacement est également fondamentale pour les commerces et les hôtels. Enfin, de plus en plus de municipalités mettent en place des encadrements de loyers, qui ne concernent pas l'immobilier professionnel.
Résultat : alors que les SCPI d'immobilier résidentiel ont servi un rendement moyen brut de 4,3 % en 2024, il a atteint 4,4 % pour les SCPI de bureaux, 4,7 % pour les SCPI d'hôtels, de tourisme et de loisirs, 4,9% pour les SCPI de commerces, 5,6 % pour les SCPI de logistique et de locaux d'activité et jusqu'à 5,8 % pour les SCPI diversifiées, d'après les données de l'Aspim. Seules les SCPI de santé et d'éducation ont fait moins bien que le résidentiel avec une rémunération moyenne brute de 4 % l'an dernier.
Dans quel immobilier professionnel faut-il investir via les SCPI ?
Même si l'immobilier professionnel est souvent plus rentable que l'immobilier résidentiel, il est davantage soumis aux variations de l'activité économique, aux habitudes de consommation ou encore aux évolutions du monde du travail. Par exemple : les SCPI de bureaux souffrent du développement du télétravail depuis la crise du Covid-19 qui pousse les entreprises à réduire leur surface de bureaux. Les commerces traditionnels sont, eux, fortement impactés par l'essor du commerce en ligne. À l'inverse, les entrepôts et plateformes logistiques profitent à plein du boom de la livraison de colis.
Pour limiter les risques liés à ces évolutions, il est recommandé de diversifier ses placements. Cela peut passer par l'investissement dans plusieurs SCPI aux stratégies complémentaires, ou dans des SCPI dites « diversifiées », qui répartissent leurs actifs sur différents types de biens. Ces solutions permettent d'accéder à l'immobilier d'entreprise — longtemps réservé aux investisseurs professionnels — tout en diversifiant efficacement son patrimoine.
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