L'apport personnel exigé par les banques dans le cadre d'un crédit immobilier connaît une hausse spectaculaire de 78 % depuis un an. Le minimum exigé est désormais proche de 25 % du montant total de la transaction. On observe des disparités sur le territoire, avec des records atteints dans certaines régions.
Immobilier, les banques demandent un apport personnel plus important / iStock-fizkes
Apport personnel crédit immobilier : des disparités selon les régions
Le premier trimestre 2022 affiche une hausse frôlant les 80 % par rapport à 2021, avec un montant d'apport moyen qui se situe à 52 594 € au premier trimestre 2022, alors qu'il plafonnait à 29 405 € l'an passé. Certaines zones géographiques sont plus touchées que d'autres. C'est le cas des régions Provence-Alpes-Côte d'Azur, Nouvelle-Aquitaine et Hauts-de-France. En PACA, le niveau d'apport moyen dépasse les 30 % du montant total de l'opération. En Nouvelle-Aquitaine, il est de 21,7 %, ce qui représente une hausse de 129 %. Quant à la région Hauts-de-France, elle affiche un niveau d'apport de 19,3 % (soit + 105 % en un an). L'Île-de-France bat tous les records, avec un bond de 54 % en un an. Alors qu'il suffisait de 85 985 € en 2021, il faut désormais proposer un apport moyen de 132 899 €, soit plus du double. En moyenne sur tout le territoire, il faudra désormais poser sur la table un apport minimal de 19,5 % du montant de la transaction (contre 17,8 % auparavant) pour financer un logement ancien, et 17,4 % pour un bien neuf.
Les causes et les conséquences de la hausse de l'apport personnel
La grande prudence du milieu bancaire vis-à-vis de la solvabilité de ses clients s'explique en partie par l'incertitude économique, la hausse du coût de la vie et l'évolution des taux d'intérêt. Cette tendance s'est amorcée début 2020 avec les recommandations d'octroi contraignantes instaurées par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) face aux changements profonds du marché liés à la crise sanitaire. L'objectif était de mettre en place un bouclier pour éviter l'emballement du crédit, en limitant l'endettement des ménages à 33 % (puis à 35 % dans un second temps) et la durée de remboursement à 25 ans (et jusqu'à 27 ans dans certains cas). L'accès au crédit a ainsi été limité, impactant inévitablement les ménages aux revenus modestes et les jeunes actifs primo-accédants, qui devaient déjà faire face à la hausse du prix de l'immobilier et à la minoration des aides à l'accession. S'ils rajoutent un crédit immobilier à leurs charges diverses, ils dépassent en effet facilement le taux d'endettement maximum de 35 % des revenus nets, ce qui, malgré des taux d'intérêt qui restent bas, constitue un obstacle majeur à un projet d'achat. Ce public économiquement plus fragile ne pourra guère compter sur la clémence des banques, qui n'auront la possibilité de déroger aux limites imposées par le HCSF que dans une marge limitée à 20 % de leur production trimestrielle en matière de primo-accession et d'acquisition de résidence principale. Sans surprise, l'augmentation de la contribution personnelle des acquéreurs a déjà des conséquences sur le marché de l'immobilier, si l'on en juge par le nombre de transactions qui a chuté de 17 % au premier trimestre 2022.
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