Immobilier : jusqu’à 1 100 € de loyer pour 8 m², ces petites surfaces qui rapportent gros aux propriétaires

En Espagne, la pénurie de logements permet à certains propriétaires de louer des surfaces minuscules à prix d’or ( Shutterstock )

Dans un marché locatif sous tension, même les espaces les plus exigus attirent les candidats. Une tendance qui profite largement aux propriétaires.

À 1 100 euros par mois, un locataire peut espérer un appartement confortable, avec une chambre séparée et suffisamment de place pour recevoir. En Espagne, cette somme peut pourtant correspondre à un logement de huit mètres carrés à peine. Dans les villes où la demande locative explose, la superficie semble devenir secondaire face à la nécessité de trouver un toit. Une situation qui fait les affaires de certains investisseurs, désormais prêts à miser sur des biens minuscules pour dégager des revenus conséquents. Derrière ces loyers élevés se dessine toutefois une réalité bien moins favorable aux occupants.

Face à la pénurie de logements, les studios de 8 m² trouvent leur public

Le phénomène a été décrit par Yonathan Fuentes dans Comando Actualidad , une émission de la télévision publique espagnole RTVE, à l’occasion d’un reportage diffusé en octobre 2023. Son témoignage a été repris en octobre 2026 par Vozpópuli . Ce professionnel gère quelque 480 biens immobiliers et connaît les difficultés des candidats à la location. À Madrid, Barcelone ou Valence, la concurrence est telle que des surfaces autrefois jugées trop petites trouvent aujourd’hui preneur. Pour lui, le constat est sans appel : la difficulté à trouver une location est telle que même les logements minuscules attirent les candidats. L’un des appartements présentés pendant le reportage en offre une illustration frappante.

Sur le papier, le bien affiche 19 mètres carrés de surface construite. Mais à l’intérieur, la partie réellement utilisable se limite à huit mètres carrés. Impossible d’aménager les lieux comme un studio ordinaire. Le lit occupe une large partie de l’espace, la table se rabat lorsqu’elle ne sert pas et les rangements restent ouverts pour gagner quelques centimètres. Même les pieds du lit ont été raccourcis. Il faut encore trouver une place pour un réfrigérateur et une salle de bains. Tout a été pensé pour faire tenir les équipements indispensables dans un volume réduit au strict minimum.

Petites surfaces, loyers élevés : un marché particulièrement rentable

Ce manque de place n’empêche pas le gestionnaire d’évoquer un loyer de 1 100 euros mensuels, voire davantage. Le montant inclut toutefois les charges, notamment l’eau, l’électricité, le chauffage, le gaz et Internet. Il s’agit surtout de locations temporaires, différentes des baux résidentiels traditionnels. Selon Yonathan Fuentes, les occupants sont essentiellement de jeunes étrangers venus poursuivre des études, effectuer un master ou suivre une formation en Espagne. Présents pour quelques mois, avec des contrats pouvant aller jusqu’à quatre mois, ils privilégient un logement meublé et disponible immédiatement, même au prix d’un confort limité.

Pour les propriétaires, ces petites surfaces peuvent représenter une opération financière avantageuse. Dans son reportage de 2023, RTVE évoquait notamment la vente d’un logement de douze mètres carrés pour 198 000 euros, selon les déclarations du gestionnaire. Yonathan Fuentes estime que ce type de bien peut offrir, d’après ses calculs, un rendement de 7 % à son propriétaire. Un chiffre avancé par l’investisseur, qui ne constitue toutefois pas une garantie de rentabilité. À ces niveaux de loyer, quelques mètres carrés suffisent à attirer l’attention des investisseurs.

Des débarras transformés en appartements pour répondre à la demande locative

Cette recherche de rentabilité pousse également certains investisseurs à envisager la transformation de locaux initialement non destinés à l’habitation. « Nous avons un projet de changement d’usage. D’un débarras ou d’un grenier, nous le transformons en logement résidentiel », explique Yonathan Fuentes. L’opération ne peut cependant pas se résumer à installer un lit et une douche : elle suppose de respecter les autorisations nécessaires et les critères d’habitabilité. Il assure que ces biens trouvent preneur, sans y vivre lui-même. Père de famille, il réside dans une maison individuelle, un choix lié aux besoins de ses enfants.

Ces tarifs restent très éloignés des moyennes espagnoles. Selon les données publiées par Idealista pour septembre 2026, le loyer atteint 15,10 euros le mètre carré à l’échelle du pays, contre 23,40 euros à Madrid et 20,10 euros à Barcelone. Rapportés aux huit mètres carrés utiles, les 1 100 euros demandés équivalent à 137,50 euros par mètre carré. Cette comparaison a toutefois ses limites, puisque les charges sont comprises et le séjour temporaire. Face aux tensions du marché, le gouvernement de Pedro Sánchez a présenté 21 mesures concernant notamment la location de chambres et le développement de logements abordables. Mais trouver un logement accessible reste difficile.