Immobilier : contourner l’agence peut coûter cher

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Acheter une maison en direct après l'avoir visitée avec une agence n'est pas sans risque. Un acquéreur peut devoir indemniser l'agent immobilier s'il a manœuvré pour le priver de sa commission.

Une villa, une visite et une vente conclue sans l'agence

L'affaire commence comme beaucoup de transactions immobilières. Un couple souhaite acheter une villa. Le bien est présenté par une agence immobilière. Cette agence dispose d'un mandat non exclusif confié par les vendeurs. Autrement dit, elle a le droit de proposer le bien, mais elle n'est pas la seule à pouvoir le faire.

Le 5 avril 2018, l'agence fait visiter la villa aux futurs acquéreurs. Le prix affiché est alors de 2.990.000 euros, avec une commission de 6 % prévue à la charge de l'acquéreur. Quelques mois plus tard, le 29 août 2018, la vente est finalement conclue directement entre les vendeurs et les acheteurs, pour 2.500.000 euros. L'agence, elle, ne perçoit aucune rémunération.

Le cœur du litige : simple négociation ou fraude ?

L'agence estime avoir été évincée de la transaction et réclame réparation. Elle reproche aux acquéreurs de lui avoir fait perdre sa commission, alors même qu'elle avait permis la rencontre autour du bien.

Les acheteurs, de leur côté, soutiennent qu'ils n'étaient pas liés par contrat à l'agence. Selon eux, rien ne leur interdisait de reprendre contact directement avec les vendeurs pour faire une nouvelle offre, surtout dans le cadre d'un mandat non exclusif.

La question posée aux juges était donc simple, mais importante : un acheteur qui conclut directement avec le vendeur après une visite organisée par une agence commet-il une faute ?

Ce que dit la Cour de cassation

La Cour de cassation répond avec nuance. Le simple fait d'acheter directement ne suffit pas nécessairement à engager la responsabilité de l'acquéreur. En revanche, si son comportement révèle des manœuvres frauduleuses ayant privé l'agent immobilier de sa commission, il peut être condamné à l'indemniser.

Dans cette affaire, plusieurs éléments ont pesé lourd. Les acquéreurs savaient que l'agence pouvait prétendre à une rémunération. Surtout, la promesse de vente contenait une clause très révélatrice : les acheteurs s'engageaient à prendre en charge les éventuelles poursuites des agences immobilières ayant présenté le bien. Pour les juges, cette clause montrait qu'ils avaient bien conscience du risque et de l'intervention préalable de l'agence.

Plus troublant encore : cette clause n'a pas été reprise dans l'acte authentique de vente. La Cour y voit un élément supplémentaire permettant de caractériser une volonté d'agir en fraude aux droits de l'agent immobilier.

Cet arrêt rappelle une règle essentielle : même sans contrat direct avec l'agence, l'acquéreur n'est pas libre de tout faire. Le droit protège l'agent immobilier lorsque son travail a effectivement contribué à la mise en relation entre vendeur et acheteur.

Pour les particuliers, le message est clair. Négocier un prix, discuter avec un vendeur ou comparer plusieurs agences reste possible. Mais organiser la vente de manière à effacer artificiellement l'intervention de l'agence peut entraîner une condamnation.

En rejetant le pourvoi des acquéreurs, la Cour de cassation confirme donc leur responsabilité. Ils devront indemniser l'agence pour la perte de sa commission.

Source : Cour de cassation- 7 mai 2026 - Pourvoi n° 24-10.637