Attention à cette réforme concernant les plus-values à la revente de la résidence principale intégrée dans le projet de loi de finances pour 2026 (Crédits photo: © ArLawKa - stock.adobe.com)
Pour le moment, les propriétaires qui revendent leur résidence principale sont exonérés d'impôts et de prélèvements sociaux sur l'éventuelle plus-value réalisée. Mais cet avantage fiscal est remis en cause.
Le 17 octobre dernier, les députés socialistes ont fait adopter un amendement au projet de loi de finances pour 2026 qui pourrait pénaliser un certain nombre de propriétaires qui revendent leur résidence principale. Si le projet budget pour 2026 était adopté en l'état, seules les plus-values réalisées lors de la revente d'un bien immobilier détenu depuis au moins cinq ans seraient exonérées de fiscalité. Quelles seraient les conséquences d'un tel changement du régime de fiscalité ? Quelles sont les chances que cette mesure voit le jour ? Les réponses.
Pourquoi les députés socialistes souhaitent-ils taxer certaines plus-values immobilières ?
En sa version actuelle, l'article 150 U du Code général des impôts (CGI) prévoit que les plus-values réalisées lors de la revente d'une résidence principale sont exonérées d'impôts et de prélèvements sociaux. Une règle avantageuse pour les propriétaires concernés qui s'applique quelle que soit la durée de détention du bien immobilier. Sous l'impulsion des députés socialistes, cette exonération pourrait néanmoins être conditionnée à une durée minimale de détention de cinq ans.
En effet, le 17 octobre 2025, les députés socialistes ont fait adopter un amendement au projet de loi de finances pour 2026 en commission des Finances. L'objectif ? Modifier l'article 150 U du Code général des impôts afin que l'exonération des plus-values immobilières sur les résidences principales ne soit acquise que lorsque le logement en question "a constitué la résidence principale du cédant pendant les cinq années précédant la vente". En dessous de cette durée de détention, les plus-values réalisées seraient donc soumises à l'impôt et aux prélèvements sociaux.
Si les députés socialistes ont introduit une telle mesure au sein du budget pour 2026, c'est pour lutter contre les "culbutes spéculatives". Le principe ? Acheter un bien immobilier, le déclarer en tant que résidence principale et le revendre quelques mois ou années plus tard afin de réaliser des plus-values exonérées d'impôt et de prélèvements sociaux. "Certains acquièrent un logement, le déclarent comme résidence principale quelques mois, puis le revendent avec une forte plus-value exonérée" résument les députés à l'origine de cet amendement.
Un amendement au budget 2026 dont l'adoption reste encore très incertaine
Pour que l'application de l'amendement déposé par les élus socialistes prenne effet, il faudrait que le texte soit adopté en l'état au sein du projet de loi de finances pour 2026. Néanmoins, le budget 2026 doit encore être débattu en séance publique. Le gouvernement pourrait s'opposer à l'adoption de cette modification de la fiscalité des plus-values immobilières ou en limiter la portée, par exemple en prévoyant des règles dérogatoires pour certains propriétaires et/ou certains biens.
L'amendement introduit au sein du projet de loi de finances pour 2026 prévoit d'ailleurs lui-même des exceptions à l'application de la fiscalité lors de la revente d'une résidence principale détenue depuis moins de cinq ans. Cela serait par exemple le cas des mutations professionnelles, des décès, des hospitalisations de longue durée, d'un divorce ou encore d'une entrée en maison de retraite. Dans ces hypothèses, il serait donc toujours possible d'être exonéré de taxes sur la plus-value réalisée.
In fine, seuls les projets spéculatifs, les projets familiaux avortés ou les reventes liées à des difficultés financières seraient touchés par l'amendement déposé par les députés socialistes. Cependant, un amendement comparable avait été déposé dans le cadre du projet de loi de finances pour 2025. Il avait finalement été rejeté. Le sort de la mesure visant à limiter l'avantage fiscal réservé aux propriétaires de résidences principales semble donc encore très incertain.
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