Ils achètent un terrain à bâtir devenu inconstructible entre la promesse et la vente définitive

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La Cour de cassation a tranché récemment la question de savoir si les vendeurs et le notaire doivent mettre à jour le diagnostic des risques naturels avant la signature définitive de la vente.

Une transaction tout à fait classique au premier abord. Le 3 novembre, un couple signe un compromis de vente pour un terrain à bâtir dans la région de Montpellier pour 185.000 euros. La vente définitive est régularisée les 21 et 23 mars 2012. Les choses se corsent en 2016 lorsque les nouveaux propriétaires sollicitent un certificat d'urbanisme pour lancer les travaux de leur maison et obtiennent une réponse négative de la mairie. Il apparaît alors que leur terrain est inconstructible car il est situé «en aléa très fort du plan de prévention des risques d'inondation». En effet, le terrain en question avait fait l'objet d'un arrêté préfectoral du 28 février 2012, soit entre la promesse et la vente définitive, approuvant le nouveau plan de prévention des risques inondation (PPRI) de la commune.

Les acquéreurs ont alors assigné les vendeurs et notaires qui ont encadré la vente pour obtenir son annulation assortie de dommages et intérêts. Il leur a finalement fallu aller jusqu'en Cassation pour obtenir partiellement gain de cause. Comme le souligne un billet de Me Alexandre Chevallier sur le blog de son cabinet Equitéo avocats , l'arrêt du 19 février 2026 rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (n° 24-10.524) «apporte une précision importante et bienvenue en droit de la vente immobilière» . En l'occurrence, il rappelle que si l'approbation d'un plan de prévention des risques survient entre la promesse de vente et l'acte authentique, la mise à jour du dossier de diagnostic technique est obligatoire.

«Prescrit» ou «approuvé» ?

Le doute avait subsisté jusque-là car au moment de la promesse de vente il y avait déjà un PPRI «prescrit», c'est-à-dire en cours d'élaboration qui signalait et identifiait déjà le risque d'inondation sur le terrain en question. Sauf qu'il faut attendre de se trouver face à un PPRI «approuvé» pour que ce document prenne toute la force juridique contraignante d'une servitude. Donc le passage d'un PPRI «prescrit» à un PPRI «approuvé» doit forcément être signalé clairement aux acquéreurs dans le document définitif de vente. Un rappel à la vigilance pour les vendeurs comme pour les notaires. L'affaire étant renvoyée devant une cour d'appel, cette dernière devra décider s'il convient de prononcer la résolution du contrat de vente (son annulation pure et simple) comme le réclament les acheteurs lésés ou alors une diminution du prix. Ces deux options sont celles prévues par l'article L. 125-5 du Code de l'environnement , en cas de manquement des vendeurs à l'obligation d'information.