La vieille dame avait été victime d’une arnaque en 2009. Deux ans après son décès, son fils n’a pas réussi à faire valoir ses droits.
C’est l’une des dernières conséquences d’une affaire qui avait secoué le monde du viager il y a plus de 15 ans. À cette époque-là, une société américaine peu recommandable du nom de Life Invest Fund 3 dont le siège était situé à Fréjus avait multiplié les acquisitions en viager dans la région Provence-Alpes-Côte-d’Azur. Problème: ni les contrats, ni les méthodes de commercialisation ne correspondaient aux standards actuels de ce qui se pratique en matière de viager et la société américaine ne disposait pas de garanties sérieuses. Or si une vente en viager donne lieu au versement d’un capital convenu (le bouquet) elle s’accompagne aussi la plupart du temps d’une rente mensuelle versée tout au long de la vie du vendeur.
Dans cette histoire, M me Leteis avait vendu son appartement de La Ciotat en 2009 à cette société américaine. Or elle a cessé rapidement de verser les fameuses rentes et, surtout, elle s’est retrouvée en liquidation dès 2012, comme le rappelle France Bleu Provence . Au terme d’une décision du tribunal de commerce de Fréjus, la justice aurait autorisé la vente de l’appartement pour 40.000 euros alors qu’il en valait plus de 300.000, aux dires du fils de la victime Adrien Leteis. Mais il est vrai que rien n’a été précisé quant au montant du capital qui avait été versé initialement
Abus de faiblesse
Avec son occupation illégale de l’appartement maternel, Adrien Leteis compte attirer l’attention sur ce qu’il considère comme une «une arnaque, un abus de faiblesse en bande organisée» , sachant qu’il n’a jamais pu faire entendre sa voix. Un bon connaisseur du marché du viager note cependant que ce cas, incontestablement dramatique et qui a fait d’autres victimes, reste assez spécifique. En effet, la plupart des contrats de vente en viager bien ficelés contiennent une clause résolutoire. Tout comme un bail de location est résilié automatiquement en cas de non-paiement du loyer, le non-paiement de la rente annule la vente en viager, si cette clause figure dans le contrat. Sans doute que certaines victimes de la société Life Invest Fund 3 ont pu récupérer leur bien à temps et le revendre ensuite à un interlocuteur sérieux.
La seconde difficulté spécifique à cette affaire, tient à la liquidation judiciaire de l’entreprise qui avait acheté le bien. Dans ce cas précis, les vendeurs du bien immobilier ne sont plus indemnisés en priorité (ce ne sont pas des «créanciers de premier rang»), ils arrivent après l’État ou les salariés. Dans le doute, il faut toujours s’assurer que l’acheteur dispose de solides garanties qui permettront d’indemniser le vendeur en cas de difficultés. C’est d’ailleurs une précaution qui doit généralement être prise par les notaires pour sécuriser ce type de transaction. Rappelons que s’il reste bel et bien ça et là des affaires d’arnaques au viager s’appuyant sur des professionnels peu scrupuleux, elles se comptent sur les doigts d’une main chaque année. La plupart des sociétés spécialisées sur le sujet offrent actuellement des contrats protégeant aussi bien l’acheteur que le vendeur.
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