HLM : les bailleurs sociaux n'ont pas assez d'argent pour contruire de nouveaux logements et pour rénover les anciens

information fournie par Boursorama avec Media Services •11/09/2025 à 12:08

"Le niveau de fonds propres des bailleurs sociaux ne permet pas de traiter à un niveau ambitieux les deux exigences qui pèsent sur le secteur", selon une étude.

( AFP / GEOFFROY VAN DER HASSELT )

Construire 100.000 nouveaux logements sociaux par an et rénover les anciens pour atteindre la neutralité carbone en 2050. Ces deux objectifs donnés aux bailleurs sociaux sont incompatibles en l'état actuel de leurs capacités d'investissement, selon une étude de la Banque des Territoires, publiée jeudi 11 septembre.

Le mouvement HLM alerte depuis plusieurs années: il fait face à une équation compliquée entre accroître le parc social tout en rénovant les logements déjà existants, notamment pour se conformer aux exigences de la loi Climat et résilience et pour atteindre l'objectif de neutralité carbone à horizon 2050 de la Stratégie nationale bas-carbone (SNBC).

En février, le ministère du Logement et le mouvement HLM ont signé un pacte qui fixe un objectif de 100.000 nouveaux logements sociaux en 2025 , pour répondre à la crise du logement et aux ménages, toujours plus nombreux, en attente d'un logement social.

Mais maintenir ce niveau de production de nouveaux logements durant les prochaines décennies contraindrait les bailleurs sociaux à réduire la voilure des réhabilitations, qui plafonneraient à 82.000 par an en moyenne selon un scénario de projections de la Banque des Territoires, l'une des branches de la Caisse des dépôts et consignations (CDC).

Equation impossible

Dans ce scénario, les logements classés de E à G au diagnostic de performance énergétique (DPE) seraient bien rénovés pour respecter la réglementation, mais les objectifs de la SNBC ne seraient qu'à moitié atteints en 2050 . A l'inverse, privilégier les réhabilitations pour se rapprocher de la neutralité carbone en 2050 impliquerait de ne créer que 46.000 logements sociaux par an en moyenne.

En coupant la poire en deux, la Banque des Territoires propose 75.000 nouveaux logements créés par an et 5,3 millions logements rénovés entre 2024 et 2050, sans pour autant remplir totalement les objectifs de la SNBC à horizon 2050.

"Le niveau de fonds propres des bailleurs sociaux ne permet pas de traiter à un niveau ambitieux les deux exigences qui pèsent sur le secteur" , analyse Kosta Kastrinidis, directeur adjoint de la Banque des Territoires.

Pour "retrouver des capacités d'investissement", il ouvre le débat sur le "soutien des actionnaires, des organismes de tutelle" et sur de nouvelles sources de recettes via, par exemple, la production d'énergie renouvelable ou la création de logements intermédiaires (aux loyers plus élevés que dans le social).

D'autant plus que les dépenses de rénovation du parc social pourraient bien gonfler d'encore plusieurs dizaines de milliards d'euros face aux besoins d'adaptation aux risques climatiques, comme les inondations ou le retrait-gonflement des argiles. L'évaluation de ces besoins n'en est qu'à ses débuts.