Acheter un bien locatif permet de diversifier de manière tangible ses placements. Les propriétaires se constituent des revenus complémentaires tout en se créant un patrimoine. ( crédit photo : Getty Images )
Sommaire:
- La pierre, une valeur toujours refuge pour les Français?
- Comment calculer la rentabilité locative d’un bien avant d’acheter?
La pierre, une valeur toujours refuge pour les Français?
La pression fiscale constitue aujourd’hui le principal facteur de découragement pour les bailleurs, selon l’Observatoire BPCE publié en fin d’année dernière. Près d’un tiers des propriétaires estiment leur imposition trop lourde et pour 41% d’entre eux, la hausse des taxes dissuade de maintenir ou développer leur patrimoine locatif. La fin de l’abattement de 50% sur les loyers en meublé, ramené à 30% comme en location nue, ne devrait pas leur faire changer d’avis.
Les investisseurs s’inquiètent aussi des difficultés liées aux locataires (52%), au financement de travaux (33%) ou encore de la possibilité de louer en raison des normes liées au diagnostic de performance énergétique (21 %). Les investisseurs s’interrogent aussi sur la pertinence d’acheter un bien avec des taux toujours au-dessus des 3% sur 25 ans en février 2026, et des prix en légère progression: +0,5% au 1er trimestre 2025, selon l’Insee.
Mais la pierre n’a pas dit son dernier mot. Acheter un bien locatif permet de diversifier de manière tangible ses placements. Les propriétaires se constituent des revenus complémentaires tout en se créant un patrimoine. Enfin, sur le long terme l’immobilier est un placement particulièrement rentable. Sur une période de 30 ans, il affiche une rentabilité de 9,45% par an, devant les actions (8,82%) ou l’or (6,88%), indique l’IEIF . La rentabilité d’un bien est d’ailleurs aujourd’hui le critère décisif pour les bailleurs privés, selon l’Observatoire BPCE.
A noter:
L’emprunt bancaire permet d’acheter un bien locatif en mobilisant peu d’apport personnel. Les loyers perçus remboursent tout ou partie du crédit, ce qui permet d’augmenter la rentabilité des fonds investis. Les investisseurs profitent ainsi de l’effet de levier.
Comment calculer la rentabilité locative d’un bien avant d’acheter?
Le calcul de la rentabilité d’un bien immobilier locatif est un indicateur précieux pour évaluer sa véritable performance financière. Cela permet de savoir ce qu’il rapporte réellement par rapport à ce qu’il coûte.
Il existe trois manières différentes de calculer le rendement locatif brut:
· Le rendement locatif brut, c’estle rendement calculé uniquement à partir du prix d’achat et des loyers annuels, sans tenir compte des charges ni des impôts. Il s’obtient ainsi:
Rendement brut = (Loyers annuels / Prix d’achat) x 100. Par exemple, un bien acheté 200.000 euros, générant 10.000 euros de loyers annuels, a une rentabilité brute de 5%.
Le rendement locatif brut constitue une première estimation utile, mais il reste insuffisant pour apprécier la rentabilité réelle d’un bien. Pour affiner son calcul, il faut prendre en compte les charges du bien.
- Le rendement locatif net, intègre les charges non récupérables (taxe foncière, charges de copropriété non refacturées, assurance, frais de gestion, entretien…). Il donne une vision plus réaliste de son investissement. Par exemple, avec 2 500 euros de charges, le rendement net du bien de notre exemple précédent descend à 3,75%. On l’obtient ainsi: [(10.000 - 2500) / 200.000] x 100.
- Le rendement locatif net-net intègreles charges et la fiscalité du logement (impôts et prélèvements sociaux). Il permet de savoir précisément combien l’investisseur touchera réellement dans sa poche.
Il se calcule ainsi: Rendement locatif net-net = (Revenus après charges et impôts / Prix d’achat) ×100
Dans notre exemple, l’investisseur loue son bien en régime micro-BIC et bénéficie automatiquement d’un abattement fiscal de 30%. Son revenu imposable passe donc de 10.000 euros à 7000 euros. Il paie ensuite 20% d’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, soit 7000 X 20% = 1400 euros.
Pour calculer le rendement net-net, il faut encore déduire les charges non récupérables (taxe foncière, assurance propriétaire, charges de copropriété, frais de gestion locative) d’un montant de 2500 euros. Le revenu après charges est donc de 7500 euros, auquel on déduit les 1400 euros d’impôt. Le revenu net-net réellement perçu par l’investisseur s’élève à 6100 euros, soit un rendement net-net d’environ 3,05%.
Si le calcul de la rentabilité locative, et en particulier du rendement net-net, est essentiel pour évaluer la performance financière immédiate d’un investissement, il ne doit pas être le seul critère. En 2026, acheter pour louer reste un excellent moyen de diversifier ses placements, se constituer un patrimoine tangible et générer des revenus complémentaires, tout en bénéficiant d’une valorisation potentielle à long terme.
Crédit immobilier, 40 ans de montagnes russes
Les Français ont encore en tête les taux de crédit inférieurs à 1% des années post-Covid. Les taux actuels - à 3,39% sur 25 ans - leur semblent donc particulièrement élevés. Mais il y a eu pire. Au début des années 1980, ils dépassaient les 15%! Dans les années 1990, ils se situaient autour des 10% pour descendre en moyenne à 6,5% dans les années 2000. Après la crise des subprimes de 2008, ils se négociaient autour des 5%. Pour les deux ans à venir, les experts prévoient une tendance haussière, avec des taux à 3,55% en fin d’année et jusqu’à 3,95% en 2027.
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