Décès du propriétaire : l’héritier ne peut pas expulser les locataires

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Une propriétaire avait donné congé à ses locataires pour reprendre le logement et y vivre. Mais elle est décédée avant la fin du préavis, et son fils héritier a voulu reprendre le congé à son compte.

L'affaire concerne un appartement loué depuis le 1er octobre 2015 à un couple de locataires. Le 1er mars 2018, la propriétaire leur donne congé pour reprise : elle souhaite récupérer le logement afin de l'habiter elle-même. Le congé doit produire effet au 30 septembre 2018, à l'issue du délai légal de préavis.

Mais un événement change la situation : la propriétaire décède le 3 juillet 2018, soit avant la fin du préavis. Son fils, devenu héritier, indique alors aux locataires qu'il souhaite à son tour reprendre l'appartement pour y habiter. Il saisit ensuite la justice afin de faire valider le congé donné par sa mère, demander l'expulsion des locataires et obtenir le paiement d'une indemnité d'occupation.

Un héritier peut-il reprendre le congé à son compte ?

Pour comprendre l'enjeu, il faut rappeler une règle importante du droit locatif. Lorsqu'un propriétaire donne congé pour reprise, il doit préciser qui va habiter le logement : lui-même, son conjoint, un ascendant, un descendant, ou une autre personne autorisée par la loi. Le congé doit aussi indiquer l'adresse du bénéficiaire et le lien qui l'unit au bailleur.

Cette exigence n'est pas une simple formalité. Elle permet de vérifier que la reprise est réelle et sérieuse, et non un prétexte pour faire partir le locataire. Autrement dit, le juge regarde la situation personnelle de la personne désignée comme bénéficiaire de la reprise.

Dans cette affaire, la cour d'appel de Paris avait considéré que le congé restait valable. Selon elle, le droit de reprise pouvait être transmis à l'héritier, d'autant que le fils de la propriétaire avait lui aussi exprimé son intention d'habiter le logement.

La Cour de cassation tranche en faveur des locataires

La Cour de cassation n'est pas d'accord. Elle rappelle que les conditions de la reprise doivent être appréciées en fonction de la personne désignée dans le congé. Ici, cette personne était la propriétaire elle-même. Or elle est décédée avant la date d'effet du congé.

Conséquence : le congé pour reprise est privé d'effet. Le fils ne peut donc pas simplement se substituer à sa mère et utiliser le congé initial pour obtenir le départ des locataires. La Cour casse partiellement l'arrêt de la cour d'appel, notamment sur la validation du congé, l'expulsion et l'indemnité d'occupation.

Cette décision apporte une clarification utile. Le congé pour reprise est attaché à une personne précise : celle qui doit réellement habiter le logement. Si cette personne disparaît avant la fin du préavis, le congé ne peut plus produire ses effets, même si un héritier souhaite ensuite occuper le bien.

Pour les locataires, l'arrêt rappelle que les garanties prévues par la loi ne sont pas théoriques. Ils ont le droit de savoir exactement pourquoi ils doivent quitter leur logement et au bénéfice de qui.

Source : Cour de cassation - 16 avril 2026 - Pourvoi n° 24-13.191