Copropriété : Celui qui a la « jouissance privative » d'un bien doit avoir l'autorisation pour faire des travaux
En copropriété, il est nécessaire de demander une autorisation à l'assemblée générale pour pouvoir effectuer des travaux sur un bien dont on a pourtant la « jouissance exclusive » ou privative. Selon la Cour de cassation, ce n'est pas parce que l'on est seul utilisateur d'un lieu que l'on peut se comporter en propriétaire et apporter des modifications importantes.
La personne qui a la « jouissance exclusive » ou privative d'un bien immobilier, notamment en copropriété, sans en être propriétaire, ne doit pas y effectuer des travaux sans autorisation. C'est ce qu'a confirmé la Cour de cassation dans une affaire où l'habitant d'un rez-de-chaussée entendait faire une construction dans le jardin, une partie commune à sa disposition.
Ainsi, ce n'est pas parce que l'on est seul utilisateur que l'on peut se comporter en propriétaire et apporter des modifications importantes, a expliqué la Cour. En copropriété, il faut donc une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires qui ont parfaitement le droit de refuser et d'exiger la démolition de ce qui aurait été fait sans leur accord.
Un droit d'usage exclusif ne modifie pas la propriété
Le copropriétaire en cause invoquait la loi de 1965 qui organise la vie en copropriété. Celle-ci indique que « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé » . Il ajoutait que son acte d'achat mentionnait bien un appartement en rez-de-chaussée « avec jouissance privative d'une parcelle » à usage de jardin.
Cet habitant en concluait que, propriétaire ou non, il pouvait donc user du jardin comme de toute partie privative lui appartenant, et notamment sans demander l'autorisation ou l'avis de quiconque. Mais les juges n'ont pas cautionné ce raisonnement. L'attribution d'un droit d'usage exclusif ne modifie pas la propriété, ont-ils expliqué.
Cass. Civ 3, 23.1.2020, U 18-24.676
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