Les soubresauts politiques ont accéléré le désamour des Français pour l’investissement locatif. Le gouvernement pense avoir trouvé le successeur du Pinel.
« Catastrophique ! » Le nouveau ministre du Logement , Vincent Jeanbrun , n’y est pas allé par quatre chemins pour décrire l’état du marché immobilier, ce jeudi sur RTL (voir la vidéo ci-dessous) . C’est souvent le cas d’ailleurs lorsqu’un(e) ministre prend ses nouvelles fonctions. Une manière pour lui (ou elle) d’annoncer, ensuite, son plan d’urgence pour sortir l ’immobilier de la crise. Un plan qui, parfois, porte son nom (Denormandie, Pinel, Duflot, Borloo, Malraux...).
Pour respecter la tradition, Vincent Jeanbrun a sorti de son chapeau sa solution. Objectif ? Redonner envie aux Français, orphelins du dispositif de défiscalisation Pinel , d’ investir dans la pierre plutôt que dans les placements financiers. « Je veux faire du logement un levier gagnant pour tous », confie celui qui fait partie de la liste des ministres LR suspendus de leur parti . Et ainsi rétablir la confiance entre les propriétaires et les locataires. Une rude tâche à laquelle se sont attelés ses différents prédécesseurs. En vain.
Le successeur d’ Éric Woerth qui ne sera resté, comme les autres membres du précédent gouvernement, qu’une dizaine d’heures à la tête de ce portefeuille, a bien compris le « rôle central » des propriétaires. Sans eux, point de marché locatif privé. Près d’un quart (22,8%) des résidences principales (38,4 millions en France hors Mayotte) sont occupées par des locataires logés par des bailleurs privés contre 17,6% pour les locataires de HLM, selon l’Insee .
Ainsi, Vincent Jeanbrun a repris l’éternel «serpent de mer», ressorti du placard par sa prédécesseur au Logement Valérie Létard et réclamé depuis des années par les professionnels de l’immobilier : le statut du bailleur privé . « Les propriétaires rendent, d’une certaine manière, service à la nation car ce sont des acteurs essentiels pour remplir une mission d’intérêt général : loger des personnes », souligne Stéphane Desquartiers, expert en investissement locatif.
Louer pendant au moins 9 ans
Le gouvernement, qui a déposé jeudi 24 octobre, un amendement au budget 2026, veut créer une incitation fiscale pour relancer un investissement locatif en déclin. Après avoir atteint un pic à 27% début 2023 pour la France, la part des investisseurs locatifs est de nouveau en baisse, à 24,3%, selon le réseau immobilier Century 21. Le texte, qui s’inspire d’un rapport remis cet été par le sénateur Marc-Philippe Daubresse (LR) et le député Mickaël Cosson (Les Démocrates), prévoit la mise en place d’un amortissement fiscal. Ce procédé bien connu des loueurs permet, chaque année, de déduire une partie de la perte de valeur du logement, des travaux entrepris, ou encore du mobilier. Et ainsi d’alléger, voire d’annuler, les revenus imposables.
Quels sont les logements concernés ? Tous - neufs ou anciens - qui sont acquis à partir du 1er janvier 2026 et loués nus pendant au moins neuf ans. Délaissées par les investisseurs car pas assez rentables, les locations vides (ou nues) sont plus sécurisantes pour les locataires car s’étendent sur des longues durées (au moins 3 ans sauf exceptions ) et généralement moins coûteuses pour eux que les locations meublées, entre 10 et 15%. Grâce à ce dispositif fiscal, le gouvernement veut ainsi « renforcer la rentabilité de l’investissement locatif » et donc plus précisément celle des locations vides. « Pour qu’il profite le plus aux classes moyennes et que l’avantage fiscal ne soit pas déraisonnable, le dispositif est encadré par un plafond de capacité d’amortissement », précise le ministère du Logement.
Loyers plafonnés ?
« Pour inciter les bailleurs à rénover le parc existant », ce dispositif fiscal s’accompagne du « doublement de l’avantage fiscal associé aux travaux de rénovation énergétique dans l’ancien ». Il s’agit d’une réduction d’impôt sur le revenu - le Denormandie dans l’ancien, du nom de l’ancien ministre du Logement Julien Denormandie - que le gouvernement souhaite réformer car « les conditions sont trop restrictives ». Ce coup de pouce fiscal est en effet accordé aux particuliers résidant dans une ville éligible ( voici la liste ) et achetant un logement à rénover pour le mettre ensuite en location. Il est établi en fonction de la durée de location : -18% pour 9 ans et -21% pour 12 ans. Par ailleurs, pour bénéficier de cet avantage fiscal, vos travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
Une dernière question reste en suspens : à combien s’élève le taux d’amortissement ? Les deux auteurs du rapport qui a inspiré ce dispositif fiscal, préconisent 5% pour le neuf et 4% pour l’ancien. À l’heure actuelle, il est plutôt question de 2% pour préserver les finances publiques. « Tous ces éléments seront discutés au cours des débats parlementaires et pourraient faire l’objet de sous-amendements », confie l’entourage du ministre du Logement. Pour éviter une éventuelle censure de l’opposition, un plafonnement des loyers pourrait être inclus dans la balance.
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